나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53259 [1] 경기도 하남시 초이동 산34-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 초이동 소재 "초이동 행정복지센터" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 및 공장. 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 650m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(2025-07-28)<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경53259 (1)

1.2. 소재지

경기도 하남시 초이동 산34-5

1.3. 용도

임야

1.4. 감정가

40,920,000원

1.5. 토지면적

1488. 00㎡ (약 450.12평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡ (건물 없음)

1.7. 매각대상

토지매각

1.8. 경매구분

공유물분할을위한경매

1.9. 채권자

윤OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 초이동 소재 "초이동 행정복지센터" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 및 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 불가하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

2.3. 인접 도로상태

맹지임.

2.4. 주변 시설

본건은 임야 지목을 가진 토지로서, 주변은 자연림, 공장, 농경지가 혼재하는 지역입니다. 인근에 "초이동 행정복지센터"가 위치하여 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다. 다만, 차량 접근이 제한적인 맹지이므로, 일상생활을 위한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다. 하남시는 서울특별시와 인접하여 신도시 개발이 활발히 진행되고 있으나, 본건이 위치한 초이동 지역은 주로 개발제한구역(그린벨트)으로 묶여 있어 대규모 개발보다는 기존 환경의 영향을 많이 받는 지역적 특성을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 토지 등기부 요약

* 등기부상 소유권 이전:

* 주식회사와우리츠 (2019-09-11)

* 최장우 (2019-11-21, 매매)

* 윤여민 (2019-11-21, 주식회사와우리츠 지분 전부 이전, 매매)

* 등기부상 권리 관계:

* 말소기준권리: 윤여민 (2025-10-24, 최장우 지분, 윤영섭 지분 임의경매)

* 경매개시결정 (공유물분할을 위한 경매)

* 등기부채권 총액: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

4. 상권분석

4.1. 일반 상권

본건은 임야로, 일반적인 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있습니다. 주변이 임야, 공장, 농경지로 이루어져 있어 직접적인 상업 기능은 기대하기 어렵습니다.

4.2. 지역 특성

하남시는 서울과 인접하여 신도시 개발 등으로 인구가 증가하는 추세이나, 초이동 지역은 개발제한구역(그린벨트)이 상당 부분 지정되어 있어 개발이 제한적인 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 자체는 임야로 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 가장 가까운 "초이동 행정복지센터"를 통해 공공 서비스를 이용할 수 있으나, 마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의 시설은 차량을 이용하여 이동해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 다수의 토지 이용 제한을 받고 있습니다.

* 도시지역, 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (일부제한지역)

* 개발제한구역

* 배출시설설치제한지역

* 공익용산지 (2025-07-28)

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역 (수도법 시행령 제14조의3제1호)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대))

6.2. 주요 리스크 요약

* 맹지로서 차량 접근 및 토지 활용에 제약이 매우 큽니다.

* 개발제한구역(그린벨트) 지정으로 인해 신규 개발 및 건축 행위가 극히 제한될 수 있습니다.

* 다수의 토지 이용 제한으로 인해 재산권 행사에 상당한 제약이 따르며, 활용 방안 모색이 어렵습니다.

* 토지거래계약허가구역 지정으로 인해 거래 시 허가 절차가 필요하며, 용도별 제한이 있습니다.

* 공유물분할을 위한 경매로, 낙찰 후 소유권 분할 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 일부 토지(초이동 산48-9번지 등)는 경계선 관통대지로 개발행위허가 제한지역으로 지정된 바 있으나, 이는 개발제한구역 해제와 연관된 계획이며, 본 건 토지 자체의 구체적인 개발 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 장기적 관점

본건은 공유물분할 경매라는 점을 고려할 때, 현재 소유자 간의 분할 협의가 원만하지 않아 경매로 진행되었을 가능성이 있습니다. 낙찰 후에도 분할 절차에 대한 이해와 진행이 필요합니다. 향후 도시계획 변경, 개발제한구역 해제 등 외부 환경 변화 시 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있으나, 이는 매우 장기적이고 불확실한 관점입니다.

8. 종합 의견

8.1. 물건 개요

본건은 경기도 하남시 초이동에 위치한 임야로, 현재 차량 접근이 불가한 맹지이며 다양한 토지 이용 제한(개발제한구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하는 물건입니다. 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 감정가는 40,920,000원입니다.

8.2. 종합 평가

등기부상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 본건 토지 이용의 제한이 매우 많아 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 개발제한구역 지정 및 다수의 법적 제한으로 인해 실질적인 활용에 큰 어려움이 예상됩니다. 이러한 규제 완화 가능성이 낮다는 점을 감안할 때, 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 경매 후 진행될 공유물 분할 절차에 대한 이해가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본건은 토지 이용에 제약이 많고 맹지이며, 공유물 분할 경매라는 특수성을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 제시된 감정가 40,920,000원을 기준으로 하되, 본건의 제약 사항들을 충분히 고려하여 현장 조사 및 법률 검토를 거친 후 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.