나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53233 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스근린생활시설 1층다105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 하남시 선동 소재 ‘미사강변 초등학교’ 북동측에 위치하는 부동산으로서, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제다105호로서, (사용승인일 : 2022.1.28) 외 벽 : 판넬붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

소매점(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 광대로와 접하고, 남측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 (1) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대)) 2) 기호 (2) 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(2016-10-06), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53233 (1)

물건종별: 근린상가

감정평가액: 1,118,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 검단농업협동조합 (추정)

특이사항: 별도등기 (구분지상권 등기)

건물 사용승인일: 2022년 1월 28일

1.1. 2. 면적 정보

토지 면적: 20.64㎡ (약 6.24평)

건물 면적: 80.98㎡ (약 24.49평)

1.1. 3. 건물 정보

건물명: 미사강변 스카이폴리스

동/호수: 근린생활시설 1층 다 105호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 4층, 지상 10층 건물 내 1층

주용도: 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설)

현황: 소매점 (현황 공실)

총 주차대수: 2,287대 (단지 전체)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 주변 환경 및 교통

대상 물건은 경기도 하남시 망월동 소재 ‘미사강변 초등학교’ 북동측에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 동측으로 광대로, 남측으로 중로와 접하고 있습니다.

1.2. 2. 토지 이용 계획 및 제한

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)

* 도로: 중로1류 (폭 20m~25m)에 접함

* 제한사항:

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립승인/제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (지정 기간 및 대상 확인 필요)

* 역사문화환경보존지역 (일부 포함)

* 중점경관관리구역

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 요약

말소기준권리: 2025년 3월 7일자 검단농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

경매 신청 채권자: 검단농업협동조합 (2025타경53233)

등기부상 채권 총액: 846,919,343원

말소되는 권리:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 (갑4, 갑5)

* 근저당권 (을1)

* 압류 (서인천세무서장, 경기광주세무서장, 하남시) (갑6, 갑11, 갑12)

* 가압류 (토스뱅크, 신한은행, 국민은행) (갑7, 갑9, 갑10)

1.3. 2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 구분지상권등기 (2022년 1월 14일 등기).

이 권리의 상세 내용 및 효력은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현황: 공실

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

미사강변 초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호하며, 주변으로 주거 단지와 상업 시설이 발달하고 있어 유동 인구 확보에 유리합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 개발 가능성이 높습니다.

다양한 환경 관련 제한 규제가 적용되나, 이는 혐오 시설의 입지를 제한하는 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리인 검단농업협동조합의 근저당 외 다수의 압류 및 가압류가 존재하나, 이들은 모두 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

가장 주의해야 할 사항은 구분지상권 등기입니다. 이 권리는 매각 후에도 소멸되지 않고 인수되므로, 해당 권리의 내용, 범위, 존속 기간 등을 철저히 파악해야 합니다. 이는 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황 및 잠재력

미사강변 지역은 신도시 개발로 인해 인구가 지속적으로 유입되고 있는 지역입니다.

본 물건은 근린생활시설로, 주변 주거 밀집 지역 및 학교와의 접근성이 좋아 기본적인 상권 수요가 예상됩니다.

현재 공실 상태이므로, 임차인 구성 및 상권 활성화 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육: 미사강변 초등학교 인접

* 교통: 버스 정류장 인접, 도로망 발달

* 기타: 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

* 구분지상권 등기: 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 향후 건물 사용 및 재건축 등에 제약을 줄 수 있습니다. 이 권리의 정확한 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 기타 위험

* 공실 상태: 임대 수익 창출에 즉시 기여하지 못하며, 공실 장기화 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 일정 조건 하에 거래 시 허가가 필요할 수 있어, 향후 매각 또는 양도 시 절차적 번거로움이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이며, 성장하는 미사강변 신도시 내에 위치하여 입지적 잠재력이 있습니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 매각 후에도 소멸되지 않는 구분지상권 등기입니다. 이 권리가 물건의 사용 가치에 미치는 영향을 면밀히 분석해야 합니다. 현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익은 기대하기 어렵습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신 건축물로 유지보수 부담이 적습니다.

* 성장 잠재력: 미사강변 신도시의 개발 진행에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 입지: 주거 및 교육 시설 인접으로 인한 상권 수요 발생 가능성.

* 경매 시세: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가 1,118,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 구분지상권 등기의 가치 하락 요인, 현재 공실 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 권리 분석 결과, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 감정가격을 기준으로 하되, 잠재적 리스크에 대한 충분한 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하여 권리 분석 및 시세 조사를 심층적으로 진행하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.