나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13385 [1] 서울특별시 강북구 수유동 567-39 성우스타팰리스 7동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 "4.19민주묘지" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 아파트 등의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 및 원거리에 버스정류장 및 우이신설도시철도 "4.19민주묘역" 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽 : 외장판재 및 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 다세대주택(도시형생활주택) 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시기타용도지역지구기타(사도)<건축법>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13385 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 567-39 성우스타팰리스 7동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 252,000,000원

토지면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

건물면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 수유동, "4.19민주묘지" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 아파트 등 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 및 원거리에 다수의 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 우이신설도시철도 "4.19민주묘역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 11월 3일 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (등기사항권리자: 서민금융진흥원, 권리금액: 13,107,257원)입니다.

* 소멸주의 원칙: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 압류 및 강제경매 등기 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부:

* 감정평가서 요약에 따르면, 임차인으로 주택도시보증공사(허용)가 등록되어 있으며, 보증금 285,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 9월 15일, 확정일자는 2021년 8월 25일입니다.

* 등기부등본 요약상 '을7'로 등기된 주택임차권 (권리자: 허용, 금액: 285,000,000원)이 확인됩니다.

* 그러나, 본건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으며, 물건명세서 참고사항에 따르면 주택도시보증공사는 2026년 2월 26일자로 "매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소 동의" 확약서를 제출하였습니다.

* 또한, 감정평가서상의 임차인 정보에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 경매물건의 매수인은 임차인(주택도시보증공사)의 임대차보증금을 인수하지 않습니다. 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 주거용 부동산(다세대주택, 아파트)과 근린생활시설이 혼합된 주거 지역입니다.

* 생활 편의시설 및 상업 시설은 지역 내에서 충분히 확보 가능하며, 전반적인 상권 형성은 무난한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "4.19민주묘지" 인근에 위치하여 녹지 공간 접근성이 양호합니다. 지역 내에서 교육, 문화, 상업 시설 등 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 불편함이 없습니다.

* 교통: 우이신설도시철도 "4.19민주묘역" 역이 인근에 위치하여 서울 도심 및 기타 지역으로의 이동이 편리합니다. 다양한 버스 노선 또한 확보되어 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 고도지구: 28m 이하

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 도시기타용도지역지구기타(사도), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 및 (아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 해당 물건은 다양한 법규에 따른 행위 제한이 존재하므로, 향후 건물에 대한 증축, 개축, 용도 변경 등을 고려하신다면 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간이 남아있어, 취득 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 역세권에 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하고 주거 환경이 우수한 편입니다.

* 권리분석 상 가장 중요한 점은 HUG(주택도시보증공사)의 임대차보증금 반환청구 포기 확약으로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차 관련 부담이 전혀 없다는 것입니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담도 적을 것으로 예상됩니다.

* 다양한 토지이용계획 및 법적 제한이 존재하나, 이는 해당 지역의 일반적인 특성이며, 주거 용도로서는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 종합적으로 볼 때, 권리상의 하자 없이 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 임차보증금 반환청구 포기 확약으로 인한 '무인수' 조건으로, 명도 및 금전적 부담이 전혀 없습니다.

* 우이신설선 "4.19민주묘역" 역 인접으로 인한 탁월한 대중교통 접근성과 주거 편의성.

* 안정적인 주거 지역에 위치하여 지속적인 주거 수요가 예상되며, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 유사 물건의 최근 실거래가 대비 감정가격을 고려할 때, 시세차익을 통한 투자 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정평가액은 252,000,000원입니다.

* 최근 실거래 사례 분석 결과, 2026년 7월 7일 수유동 567-33번지 소재 '북한산드림빌' 다세대주택(건축연도 2015년, 전용면적 44.50㎡, 4층)이 200,000,000원에 거래되었습니다. 본건(전용면적 45.75㎡, 4층)과 면적 및 층수가 유사하여 중요한 참고 시세로 활용될 수 있습니다.

* 감정평가액이 실거래가보다 약 26% 높게 책정되어 있으나, 이는 토지 가치 평가 등 다양한 요소를 반영한 결과일 수 있습니다.

* HUG의 명확한 보증금 인수 포기로 인해 법적, 금전적 위험이 제거된 점을 고려할 때, 본건의 적정 시장 가치는 감정가와 유사 실거래가 사이에서 형성될 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 권리 관계와 우수한 입지 조건을 감안하여, 본건에 대한 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위를 제시합니다.

* 입찰 참여 시에는 반드시 현장을 방문하여 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하시고, 본인의 투자 목표와 자금 계획에 맞춰 신중하게 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.