나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53126 [1] 경기도 성남시 분당구 구미동 OOO OOOOOOO OOOOOO 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예일 · 평가일 2025.11.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동 소재 '오리역(지하철 수인분당선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 상업시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철(오리역 수인분당선)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 8층 내 제4층 제434호로서, 외벽: 복합판넬 붙임 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등임.

이용상태

본건은 업무시설(후첨 '내부구조도' 참조.)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 지역난방(열병합), 승강기 설비, 소방 설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 45m 내외의 포장도로, 북측으로 노폭 약 22m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술)(2025-09-29)(비행안전제3구역), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20) (대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세내역

사건번호: 성남지원 2025타경53126 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 192 LG트윈하우스 4층 434호

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

건물면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

감정가: 196,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 케이에프에스비이사공육유동화전문유한회사

건축물 사용승인일: 1999년 12월 10일

3. 권리관계

말소기준권리: 우리금융캐피탈 가압류 (2022년 12월 28일)

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 늦은 모든 가압류 및 강제경매 등기 (총 2건)

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으나, '지상권개요' 항목에 내용이 없어 정확한 인수 여부는 추가 확인 필요.

4. 임차인 정보

임차인: 심혁환

대항력: 있음

보증금: 10,000,000원

차임: 570,000원

전입/확정일자: 2018년 8월 14일

배당신고일자: 2025년 11월 04일

인수 보증금 합계: 0원 (배당신고로 인한 인수 보증금 없음으로 판단되나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시 협의 필요)

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동, 지하철 수인분당선 오리역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 상업시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 오리역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

4. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 8층 건물 중 4층 434호이며, 업무시설로 이용 중입니다. 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있으며, 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 45m와 22m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

2. 매각 관련 권리

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 케이에프에스비이사공육유동화전문유한회사입니다. 말소기준권리인 우리금융캐피탈의 가압류(2022.12.28) 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3. 말소기준권리

갑6. 우리금융캐피탈 가압류 (접수일자: 2022-12-28, 권리금액: 37,043,730원)

4. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 특별히 확인되지 않으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 기재가 없어 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

5. 채권자 정보

주 채권자: 케이에프에스비이사공육유동화전문유한회사 (등기부 채권 총액: 67,160,479원)

1.3. 상권분석

2. 주변 상업 시설

오리역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집해 있으며, 백화점, 대형마트, 각종 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 잠재적 수요

주변의 풍부한 업무시설 종사자와 아파트 단지의 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 최근 오리역 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중인 점도 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

2. 주거 편의 시설

단지 내 및 주변에 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 교육 및 녹지

분당구의 특성상 교육 환경은 양호한 편이며, 도보 거리에 공원이 있어 녹지 공간 확보에도 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 심혁환 씨가 존재합니다. 2018년 8월 14일 전입 및 확정일자를 취득하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1,000만원에 차임 57만원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서 추가적인 협상이나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

3. 법적/행정적 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m) 등의 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 아파트 등 특정 용도) 등의 제한 사항이 있습니다. 이러한 제한은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 기타 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 채권 양도 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 권리 관계에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 구미동, 수인분당선 오리역 역세권에 위치한 업무시설입니다. 뛰어난 교통망과 발달된 주변 인프라를 바탕으로 입지적 가치가 높습니다. 건물은 20년 이상 되었으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하게 지어졌습니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있다는 점은 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 오리역 도보 거리로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

* 상업 및 업무 복합 지구: 오리역 상권을 중심으로 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 분당구는 계획적인 도시 개발로 인해 꾸준한 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 감정가 대비 분석

감정가: 196,000,000원

본 건의 감정가는 주변 시세 및 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액입니다.

3. 인수 부담 고려

대항력 있는 임차인 심혁환 씨의 보증금 10,000,000원은 배당 신고로 인해 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있습니다. 따라서 명도 완료 시 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 명도 비용, 이사비, 협상 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 추가 고려 사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 낙찰가율, 주변 실거래가, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 법적 제한 사항과 임차인 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 대비 80~90% 수준에서 경쟁률 및 투자 수익률을 고려한 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.1.물건 기본정보

2. 물건 상세내역

사건번호: 성남지원 2025타경53126 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 구미동 192 LG트윈하우스 4층 434호

토지면적: 12.52㎡ (약 3.79평)

건물면적: 42.12㎡ (약 12.74평)

감정가: 196,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 케이에프에스비이사공육유동화전문유한회사

건축물 사용승인일: 1999년 12월 10일

3. 권리관계

말소기준권리: 우리금융캐피탈 가압류 (2022년 12월 28일)

매각으로 인한 소멸: 말소기준권리보다 늦은 모든 가압류 및 강제경매 등기 (총 2건)

인수되는 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않으나, '지상권개요' 항목에 내용이 없어 정확한 인수 여부는 추가 확인 필요.

4. 임차인 정보

임차인: 심혁환

대항력: 있음

보증금: 10,000,000원

차임: 570,000원

전입/확정일자: 2018년 8월 14일

배당신고일자: 2025년 11월 04일

인수 보증금 합계: 0원 (배당신고로 인한 인수 보증금 없음으로 판단되나, 대항력 있는 임차인이므로 명도 시 협의 필요)

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 구미동, 지하철 수인분당선 오리역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 상업시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 오리역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

4. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 8층 건물 중 4층 434호이며, 업무시설로 이용 중입니다. 외벽은 복합판넬 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있으며, 서측 및 북측으로 각각 노폭 약 45m와 22m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

2. 매각 관련 권리

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 케이에프에스비이사공육유동화전문유한회사입니다. 말소기준권리인 우리금융캐피탈의 가압류(2022.12.28) 이후 접수된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3. 말소기준권리

갑6. 우리금융캐피탈 가압류 (접수일자: 2022-12-28, 권리금액: 37,043,730원)

4. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 특별히 확인되지 않으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 기재가 없어 추가적인 권리 분석이 필요할 수 있습니다.

5. 채권자 정보

주 채권자: 케이에프에스비이사공육유동화전문유한회사 (등기부 채권 총액: 67,160,479원)

1.3. 상권분석

2. 주변 상업 시설

오리역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집해 있으며, 백화점, 대형마트, 각종 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

3. 잠재적 수요

주변의 풍부한 업무시설 종사자와 아파트 단지의 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 최근 오리역 상권 활성화를 위한 노력이 진행 중인 점도 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

2. 주거 편의 시설

단지 내 및 주변에 다양한 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 인근 공원이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

3. 교육 및 녹지

분당구의 특성상 교육 환경은 양호한 편이며, 도보 거리에 공원이 있어 녹지 공간 확보에도 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 심혁환 씨가 존재합니다. 2018년 8월 14일 전입 및 확정일자를 취득하여 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 1,000만원에 차임 57만원입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되나, 실제 명도 과정에서 추가적인 협상이나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

3. 법적/행정적 제한

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m) 등의 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 아파트 등 특정 용도) 등의 제한 사항이 있습니다. 이러한 제한은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 기타 리스크

본 물건은 유동화 물건으로, 채권 양도 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 권리 관계에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 구미동, 수인분당선 오리역 역세권에 위치한 업무시설입니다. 뛰어난 교통망과 발달된 주변 인프라를 바탕으로 입지적 가치가 높습니다. 건물은 20년 이상 되었으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하게 지어졌습니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 예정으로 비교적 깔끔한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있다는 점은 신중한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 오리역 도보 거리로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 공원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

* 상업 및 업무 복합 지구: 오리역 상권을 중심으로 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 분당구는 계획적인 도시 개발로 인해 꾸준한 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 감정가 대비 분석

감정가: 196,000,000원

본 건의 감정가는 주변 시세 및 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액입니다.

3. 인수 부담 고려

대항력 있는 임차인 심혁환 씨의 보증금 10,000,000원은 배당 신고로 인해 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있습니다. 따라서 명도 완료 시 낙찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 명도 과정에서 발생할 수 있는 명도 비용, 이사비, 협상 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

4. 추가 고려 사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 낙찰가율, 주변 실거래가, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석해야 합니다. 또한, 법적 제한 사항과 임차인 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 대비 80~90% 수준에서 경쟁률 및 투자 수익률을 고려한 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.