나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4833 [1] 경기도 하남시 망월동 1096-2 우성르보아리버 9층920호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 지하철역 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역(5호선 "미사역")이 소재하고 서울양양고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이한 편으로 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 17층 건 내 제9층 제920호로서, (사용승인일 : 2018.01.19) 외 벽 : 석재붙임, 복합판넬붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

업무-오피스텔로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 시스템에어컨설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 상업용(업무시설 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25~30m, 남측으로 노폭 약 20~25m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구,아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경4833 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 1096-2 우성르보아리버 9층920호

용도: 오피스텔 (업무-오피스텔)

건물 사용승인일: 2018년 01월 19일

구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 총 17층 중 9층

1.3. 면적

토지면적: 3.88㎡ (약 1.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 18.09㎡ (약 5.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각대상

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 토지이용계획

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

* 가축사육제한구역(전부제한지역)

* 공공주택지구

* 배출시설설치제한지역

* 과밀억제권역

* 공장설립제한구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31., 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25., 허가대상: 외국인 등 매수자인 주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 망월동 지하철 5호선 "미사역" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재하는 상가지대로, 각종 근린생활시설이 소재하여 제반 입지여건은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 5호선 "미사역"이 소재합니다. 또한 서울양양고속도로 등 주요 간선도로와의 접근이 용이하여 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 관련 권리

경매개시결정 등기일자: 2025-10-24 (수원지방법원 성남지원 2025타경4833)

말소기준권리: 을1 근저당 (수협은행, 111,600,000원, 2018-04-13 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 물건명세서 상 '지상권개요' 항목이 있으나 상세 내용은 명시되지 않았습니다.)

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 임차인 현황

임차인: 황현지

보증금: 20,000,000원

차임: 530,000원

전입일자(사업일자): 2025-04-09

확정일자: 2025-01-20

배당신고일자: 2025-11-11

대항력: 없음

비고: 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 상기 임차인이 존재합니다. 해당 임차인은 전입일자가 확정일자보다 늦고, 배당신고일자를 기준으로 배당받을 수 있는지 여부가 불확실하나, 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부요약

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사에이치앤케이)

* 갑4: 소유권이전 (이광석, 매매)

* 을1: 근저당 (수협은행, 111,600,000원, 말소기준권리)

* 갑9: 임의경매 (수협은행, 97,393,044원, 말소)

등기부채권 총액: 111,600,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 망월동 지역은 5호선 미사역을 중심으로 형성된 상업지구입니다. 오피스텔, 업무시설, 아파트 단지가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

본건 소재지는 지구단위계획구역(미사지구)에 포함되어 있어, 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 서울양양고속도로 등 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 각종 편의점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.3. 주거 환경

오피스텔 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 제한

* 본건은 과밀억제권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 주체 및 거래 목적에 따라 허가가 필요할 수 있습니다. (특히, '하남시 전역 아파트 용도 한정' 및 '외국인 등 매수자인 주택' 관련 제한사항은 오피스텔의 경우 직접적인 영향이 제한적일 수 있으나, 관련 법규를 확인해야 합니다.)

6.2. 임대 관계 불확실성

등기부상 명확한 임대차 관계는 기재되어 있지 않으나, 임차인이 존재하며 임대차 관계 및 보증금/차임 등 상세 내용은 '미상'으로 기재되어 있습니다. (단, 임차인 황현지의 대항력은 없는 것으로 분석되었습니다.)

6.3. 미성숙 상가지대

미사지구는 지속적으로 개발 및 성장 중인 지역으로, 아직 상권이 완전히 성숙되지 않은 단계일 수 있습니다. 이는 향후 공실률이나 임대료 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 5호선 미사역 역세권에 위치한 신축급 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 2018년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 인수 부담이 없습니다. 다만, 일부 토지이용계획상 제한사항과 잠재적 상권 변화 가능성은 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 5호선 미사역 초역세권으로 출퇴근 및 서울 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 소형 면적 및 신축급: 18.09㎡의 전용면적은 1인 가구 및 투자용으로 적합하며, 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 업무시설 종사자들을 위한 배후 수요가 존재합니다.

* 잠재적 가치 상승: 미사지구 개발에 따른 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 121,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(18.09㎡)의 4층 물건이 2026년 3월 11일에 118,000,000원에 거래되었으며, 7층 물건은 100,000,000원에 거래되었습니다. 9층이라는 점을 감안하면 4층 매매가 이상으로 평가될 수 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 118,000,000원에서 120,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 본건 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 119,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.