나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경3395 [1] 서울특별시 노원구 상계동 693-2 지하2층비201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인감정 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 노원구 상계동 소재 지하철4호선"노원역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용건물, 업무용건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주 위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 동측 인근에 지하철4호선"노원역" 및 남서측 인근 에 지하철7호선"노원역"이 위치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 내 지하2층 비201호로서, 외벽 : 외장타일 및 일부 화강석 붙임 등 마감. 내벽 : 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

본건은 근린생활시설(위성Q노래연습장, 공실2)로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단으로 하여 등고평탄한 가장형 토지로서, 근린생활시설, 교육연 구시설, 업무시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 25미터 및 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

상계동 693-2, 상계동 693-3 공히 준주거지역(2003-09-17), 제1종지구단위계획구역(상계1,2단계택지), 제1종지구 단위계획구역(입안), 도로(2003-09-17)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협 조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025. 8.26.~2026.8.25.), 토지거래계액에관한허가구역(용도 : 아파트/지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31.) 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

본건은 구분건물 등기사항전부증명서상 "운동시설(볼링장)", 집합건축물대장 상 "제2종근린생활시설(일반음식점)"으로 등재되어 있으나, 기준시점 현재 "근린생활시설(위성Q노래연습장, 공실2)"로 이용중니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

서울북부지방법원 2025타경3395 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 노원구 상계동 693-2 지하2층비201호

1.3. 물건종별 및 용도

근린상가

1.4. 감정가

950,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 99.81㎡ (약 30.2평)

* 토지지분: 99.81㎡ (약 30.2평)

* 건물면적: 538.74㎡ (약 163.0평)

* 건물지분: 538.74㎡ (약 163.0평)

1.6. 매각조건

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.7. 건축물 현황

* 전체 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트조

* 전체 건물 층수: 지하 3층, 지상 10층

* 전체 건물 총 연면적: 9769.39㎡

* 전체 건물 대지 면적: 1311.8㎡

* 전체 건물 건축 면적: 729.52㎡

* 전체 건물 주용도: 교육연구시설, 근린생활시설, 업무시설 (표제부상)

* 본건 전유부: 지하2층 B201호

* 본건 건물면적: 538.74㎡ (약 163.0평)

* 사용승인일: 1993년 7월 14일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동에 소재하며, 지하철 4호선 "노원역" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용, 업무용, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 동측 인근에 지하철 4호선 "노원역"과 남서측 인근에 지하철 7호선 "노원역"이 위치하고 있습니다. 또한, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 노폭 약 25미터, 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역

* 제1종지구단위계획구역 (상계1,2단계택지, 입안)

* 도로 (접합)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계획에 관한 허가구역 (용도 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당 사항 없음.

3.2. 말소기준권리

을11. 국민은행 근저당권 (접수일자: 2018-02-02)

3.3. 총 채권액

등기부채권 총액: 639,723,481원

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이후에 설정되었고, 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

3.6. 임차인 관련 주의사항

임대관계가 미상인 점과 인수 보증금이 0원으로 기재된 점은 주의가 필요합니다. 다만, 인수되는 권리가 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높으나, 입찰 전 점유 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

노원역 역세권이라는 최상의 입지 조건을 바탕으로 높은 유동인구와 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 상업, 업무, 주거 시설이 밀집한 지역으로, 상권 활성화가 잘 되어 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건은 현재 근린생활시설(위성Q노래연습장, 공실2)로 이용 중입니다. 이는 구분건물 등기사항전부증명서상 "운동시설(볼링장)" 및 집합건축물대장상 "제2종근린생활시설(일반음식점)"과는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 4호선 및 7호선 노원역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 시내외 버스 이용이 편리하여 서울 전 지역 및 수도권으로의 접근성이 매우 우수합니다.

5.2. 편의시설

노원역을 중심으로 롯데백화점, 롯데시네마, CGV, 대형마트, 병원, 각종 금융기관 및 다수의 식음료 매장 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설

* 노원역 주변: 서울과학기술대학교, 노원구청, 예술의 전당 등 문화 및 행정 시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 단지 등)은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건은 등기사항전부증명서상 "운동시설(볼링장)", 집합건축물대장상 "제2종근린생활시설(일반음식점)"으로 등재되어 있으나, 현재는 "근린생활시설(위성Q노래연습장, 공실2)"로 이용 중입니다. 이는 추후 행정처분(원상복구 명령, 이행강제금 부과 등)의 소지가 있을 수 있으므로, 관련 행정청에 현재 이용 상태 및 법적 문제 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 공실 위험

현재 2개 호실이 공실 상태로, 이는 즉각적인 임대 수익에 영향을 미칩니다. 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 조정이 필요합니다.

6.3. 임대관계 미상

임차인의 정확한 현황 파악이 필요합니다. 임대차 계약 조건, 보증금, 월세 등의 상세 내역을 확인하지 않으면 명도 및 수익률 산정에 어려움이 따를 수 있습니다.

6.4. 토지 거래 허가 구역 지정

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 자체의 거래에 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 본건은 건물(상가) 거래가 주 목적이므로 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 4, 7호선 노원역을 도보로 이용 가능한 초역세권에 위치한 근린상가로서, 탁월한 입지 조건과 뛰어난 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 9억 5천만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없어 권리 관계는 매우 깨끗합니다.

그러나 건물 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 현재 2개 호실의 공실, 그리고 임대 관계가 미상인 점 등은 입찰 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 적극적인 임대 관리 및 상권 활성화 전략을 수립한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 노원역 역세권, 대로변 인접으로 뛰어난 접근성과 높은 유동인구를 자랑합니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 높은 활용도: 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능하며, 잠재적 공실 해소 시 수익률 증대 기대.

* 풍부한 배후 수요: 노원역 상권은 서울 동북권의 주요 상업 중심지로, 안정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 감정가를 바탕으로 하되, 향후 공실 해소 및 임대 수익률 상승 가능성을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 감정가: 950,000,000원

* 인수되는 보증금/차임: 0원 (임대관계 미상이나, 인수 보증금 합계 0원)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대료 수준, 공실률, 향후 수익률 분석 등을 통한 심층적인 시세 조사가 선행되어야 합니다. 현재 감정가를 기준으로 하되, 보수적인 접근과 투자 목적에 맞는 전략 수립이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.