나이스옥션 법원경매 수원 2023타경10879 [1] 경기도 오산시 세교동 528-123 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 "광성초등학교" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는
전원주택지대로서 단독주택단지가 형성되어 있으며 주택단지 후면은 임야지대, 전면은 마을
및 농경지, 일부 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통편은
보통인 편임.

형태 및 이용상태

남동측 하향 완경사 지대에 축대조성으로 평탄하게 조성한 부정형의 토지로 기호1 토지는
공사중단된 단독주택부지, 기호2, 3은 현황도로임.

인접 도로상태

본건 기호1은 폭 약 6미터 내외의 포장된 기호2 진입도로와 폭 약 6미터 내외의 포장된
기호3 도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호3 : 도시지역 , 자연녹지지역 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

본건 기호1 지상에 건축중단된 지상3층 단독주택 및 지하 차고 등이 소재함.
(지적도, 사진참조)

공부와의 차이

본건 기호1은 공부상 지목이 임야이나 현황 건축중단된 제시외 주택건물 부지이며 기호2는
공부상 지목이 임야이나 현황 "도로" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 : 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층으로 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 바닥 : 시멘몰탈 마감상태. 기호5 : 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 3층으로 외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등. 내벽 : 보드붙임 상태 등. 천정 : 보드붙임 상태 등. 바닥 : 시멘몰탈 마감상태 등 창호 : 외부창호는 PVC샷쉬 창호, 내부창호는 미시공된 상태임.

이용상태

기호4 : 주차장, 창고, 계단실임. 기호5 : 단독주택 구조임.(후첨&amp;apos;내부구조도&amp;apos; 참조)

설비내역

위생 및 급배수, 급탕설비, 개별난방설비 등 배관설비는 되어있으나 위생도기, 보일러 본체 등은 미설치 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

본건 기호4는 용도가 단독주택이나 현황은 주차장, 창고, 계단실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임. 본건은 기준시점현재 사용승인이 되지않은 건물인 바 경매입찰 및 업무처리시 유의하시기 바라며 집행관사무소의 &amp;apos;미등기건물 현황조사보고서&amp;apos;와 현황을 참작하면 본건은 전체적으로 내부인테리어를 하기 전 상태로 위생 및 급배수, 급탕설비, 개별난방설비 등 배관설비는 되어있으나 위생도기, 보일러 본체 등은 미설치되어 있으며, 전기공사는 입선완료, 전기인입 미확인, 등기구 미설치 상태이며, 도시가스설비는 가스인입, 계량기 설치가 되어 있으며, 상수도 공사는 공사완료(상수인입 완료), 하수도공사는 일부가 미시공, 대지내 배수 및 조경공사가 미시공 상태로 파악되는 바 경매입찰 및 업무처리시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록 2,3번은 지분매각임.
2. 목록 1번 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '건축중단된 주택건물 부지'이고, 목록 2번 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'임.
3. 목록 4,5번 건물은 2018.6.15.에 착공했으며 골조공사, 외벽공사는 완료되었으나 도배 등 내부 마감공사가 일부 미시공 되어 전체 공정률은 75% 정도 시공되었다고 보이며, 감정평가일 기준 사용승인을 받지 않은 미준공 상태로 상당기간 방치된 것으로 보이며, 건축허가도면과 건축면적 2.1㎡, 연면적 12.7㎡ 등의 차이가 있음.
4. 건물의 위생 및 급배수, 급탕설비, 개별난방설비 등 배관설비는 되어 있으나 위생도기, 보일러 본체 등은 미설치되어 있고, 전기공사는 입선완료, 전기인입 미확인, 등기구 미설치 상태이며 도시가스설비는 가스인입, 계량기 설치가 되어 있으며 상수도 공사는 공사완료(상수인입 완료), 하수도공사는 일부가 미시공, 대지내 배수 및 조경공사가 미시공 상태로 파악되는바 경매입찰시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2023타경10879 (1)

소재지: 경기도 오산시 세교동 528-123

용도: 단독주택

감정가: 679,949,020원

토지면적: 1844.00㎡ (약 557.86평)

건물면적: 172.27㎡ (약 52.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 광성초등학교 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 전원주택 단지가 형성된 지역입니다. 주택단지 후면은 임야 지대이며, 전면으로는 마을, 농경지, 일부 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 진입도로는 폭 약 6미터 내외의 포장된 도로를 이용합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 근저당권(서울축산업협동조합, 777,400,000원)을 포함하여 다수의 가압류, 가처분, 임의경매 개시결정 등기가 존재하나, 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,227,400,000원입니다.

건물 등기부 요약상으로는 소유권보존 등기가 되어 있으며, 별도의 채권 총액은 없습니다. 다만, 건물에 대한 강제경매 개시 결정(2024타경1933)이 말소기준권리가 되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 세교동 지역은 전원주택 단지가 형성되어 있으나, 일부 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역적 특성을 보입니다. 주변에 광성초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 일부 갖추어져 있습니다. 인근 아파트 단지 및 생활형 숙박시설의 거래 사례를 볼 때, 지역 내 부동산 시장이 형성되어 있으나, 본건은 단독주택으로, 주변 다세대 주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

5. 생활정보

주변에 광성초등학교가 있어 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미준공 상태 및 공사 중단: 목록 4, 5번 건물은 2018년에 착공하였으나 골조 및 외벽 공사만 완료된 상태이며, 내부 마감 공사가 일부 미시공되어 전체 공정률 약 75%로 추정됩니다. 사용승인을 받지 못한 미준공 상태로 상당 기간 방치되어 있습니다.

* 건축 허가 도면과의 차이: 건축 허가 도면과 비교하여 건축 면적 및 연면적 등 일부 차이가 존재합니다.

* 설비 미비: 위생도기, 보일러 본체, 전기인입, 등기구 등이 미설치되었으며, 하수도 공사, 대지 내 배수 및 조경 공사도 일부 미시공 상태입니다. 도시가스, 상수도 인입은 완료되었습니다.

* 토지 지목 및 현황 불일치: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '건축 중단된 주택 부지' 및 '도로'로 이용 중입니다. 또한, 목록 2, 3번 토지는 지분 매각 대상입니다.

* 기타: 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 표기된 부분이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대규모 토지에 건축 중단된 단독주택이 소재하는 물건으로, 토지 면적이 넓고 주변 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 건물이 미준공 상태이고 상당 부분의 마감 공사가 필요한 상태이며, 설비 및 기반 시설 일부가 미비되어 있어 추가적인 공사 및 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 또한, 토지의 지목과 현황이 불일치하고 일부는 지분 매각 대상이어서 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다. 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 잠재적 가치 증대 가능성.

* 주택 완공 시 주변 시세 반영을 통한 시세 차익 기대.

* 세교동 지역 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 679,949,020원입니다. 현재 건물은 75% 공정률로 미준공 상태이며, 내부 마감, 설비 설치, 조경 등 추가 공사 비용이 상당 부분 소요될 것으로 예상됩니다. 또한, 토지의 지목과 현황 불일치, 도로 부분의 지분 매각 등은 추가적인 리스크 요인입니다.

주변 다세대 주택의 최근 실거래가를 고려할 때 (2024년 2월 390,000,000원, 2025년 2월 310,000,000원, 2026년 2월 300,000,000원, 면적 52.68~59.18㎡), 이는 소형 다세대 주택의 가격대로, 본건의 넓은 토지와 단독주택이라는 점을 감안하면 직접적인 비교는 어렵습니다.

건축 비용 추정치에 따르면, 오산 지역 단독주택 신축 시 평당 350만 원 ~ 550만 원 또는 그 이상이 소요될 수 있으며, 현재 172.27㎡(약 52평) 건물에 대한 공정률 75%를 고려하면, 잔여 공사 비용은 최소 수천만 원에서 억대까지 예상해야 합니다.

이러한 공사 비용, 미준공으로 인한 시세 하락 가능성, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가 679,949,020원의 75% ~ 85% 수준인 약 5억 1천만 원 ~ 5억 7천만 원을 고려해볼 수 있습니다.

이는 미준공 상태 및 제반 리스크를 반영한 보수적인 접근이며, 최종 입찰가는 충분한 현장 조사 및 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.