나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58491 [1] 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 20층2009호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "반석아트홀" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재하는 중심 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건 내 제20층 제2009호로서, (사용승인일 : 2010.09.30) 외 벽 : 석재붙임, 징크판넬붙임 등 마감, 내 벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감, 창 호 : 플라스틱샤시 이중창호 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 세장형 토지로서 상업용(업무시설(오피스텔), 판매시설, 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 35m, 서측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 10m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58491 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 20층2009호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2010년 09월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건 내 제20층 제2009호

건물 면적: 35.38㎡ (약 10.70평)

토지 면적: 5.93㎡ (약 1.79평)

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 151,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "반석아트홀" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재하는 중심 상가지대로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하는 등 제반 입지여건은 보통인 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건 등기부등본상 소유권이전, 신탁등기 말소, 압류, 강제경매개시결정 등기 등이 확인되며, 매각으로 인해 말소될 권리가 다수 존재함.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조현기 (조 )

보증금: 161,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 05월 30일

확정일자: 2022년 05월 02일

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

등기부상 을구 7번 임차권(주택임차권)이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리임. 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 함. 다만, 권리분석 섹션의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 상반된 정보가 존재하므로 주의가 필요함. (본 보고서의 예상 입찰가 산정 시에는 '인수 보증금 합계: 0원'을 우선하여 적용함)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 반송동 일대는 중심상가지대로 다양한 근린생활시설, 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역임.

4.2. 최근 실거래가 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 동일한 "동탄 동일하이빌 오피스텔"의 유사 면적(약 49㎡) 오피스텔이 2026년 5월 13일에 200,000,000원, 2026년 5월 19일에 175,100,000원, 2026년 6월 9일에 199,500,000원에 거래된 사례가 있음. 이를 기준으로 볼 때, 본건(35.38㎡)의 면적과 층수 등을 고려한 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 2010년에 준공된 철근콘크리트 구조의 오피스텔로, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 지역난방설비, 승강기, 화재경보설비, 지하주차장 등이 완비되어 있음.

5.2. 인근 편의시설

주변에 아파트 단지, 주택가, 상업시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 각종 상가 및 편의시설이 인접해 있음.

주변 지역을 조사한 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금 관련 불확실성

권리분석 섹션에서 언급된 바와 같이, 을구 7번 임차인의 보증금 161,500,000원에 대한 인수 여부에 대한 상반된 정보가 존재함. 만약 물건명세서상 내용대로 보증금이 매수인에게 인수된다면, 이는 예상 입찰가 외에 추가적인 큰 금액이 소요될 수 있음을 의미하며, 이는 본 건 투자의 가장 큰 리스크 요인이 될 수 있음.

6.2. 낙찰 후 명도 소요 시간

대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 추가적인 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 지연 및 명도 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 반송동의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 여건 및 교통 상황은 양호한 편임. 비교적 최근에 거래된 유사 물건들의 가격대를 고려할 때 시세 상승 여력도 기대할 수 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 인수 여부에 대한 불확실성은 본 건 투자의 핵심적인 고려사항이자 잠재적 리스크임. 만약 임차 보증금이 매수인이 인수해야 한다면, 이는 감정가를 훨씬 초과하는 총 매입 비용을 발생시켜 투자가치가 크게 하락할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 화성시 동탄 지역의 중심 상업지구라는 입지적 장점.

* 비교적 최근의 거래 사례를 통해 파악되는 시장 가격 수준.

* 상업지역 내 오피스텔로서 임대 수익 창출 또는 시세 차익 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 이를 기준으로 임차인의 보증금이 매수인이 인수하지 않는다고 가정할 경우, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정해 볼 수 있음.

감정가 151,000,000원과 유사 면적의 최근 실거래가 최고가 200,000,000원을 고려하여, 본건 오피스텔의 시장 가치와 경쟁 입찰 가능성을 감안한 적정 입찰가는 약 155,000,000원으로 예상됨.

그러나, 만약 물건명세서상 내용이 정확하여 임차인의 보증금 161,500,000원을 매수인이 인수해야 한다면, 총 매입 비용은 '입찰가 + 161,500,000원'이 되므로, 155,000,000원의 입찰가로는 총 316,500,000원의 비용이 발생하게 됨. 이는 유사 물건의 거래 가격을 훨씬 상회하는 금액이므로, 이 경우 투자 가치가 매우 낮아지거나 손실이 발생할 수 있음. 따라서 본건 입찰 시에는 임차 보증금 인수 여부에 대한 명확한 확인이 최우선적으로 필요하며, 인수 시에는 입찰가를 매우 보수적으로 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.