나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34778 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 아이원오피스텔에이동 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동소재 원미중학교 북서측인근에 위치하며 주위로는 공장,아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 부천종합운동장역,춘의역이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 중 4층 404호로서 외벽:치장벽돌 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비,승강기,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 지구단위계획구역(춘의준공업지역 지구단위계획구역) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(원미중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34778 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 아이원오피스텔 에이동 4층 404호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 276,000,000원 (27600만원)

* 토지면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

* 건물면적: 66.57㎡ (약 20.14평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

* 주의사항:

* 특수물건정보: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 춘의동 193-9 소재 원미중학교 북서측 인근

* 주위환경: 공장, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 부천종합운동장역, 춘의역이 소재하여 교통 여건이 무난함

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 9층 건물 중 4층 404호 (2020년 사용승인)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (양주지역산림조합, 2023-08-11 접수, 192,000,000원)

* 선순위 권리: 없음

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (조규성): 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-07, 확정 2022-07-11, 배당신고 2024-09-25. 대항력 없음.

* 한광완: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-08-26. 대항력 없음.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (주택도시보증공사 임차권 등기 말소동의 확약서 제출 확인)

* 기타 권리:

* 소유권보존: 2020-04-14 (윤영수 외 1명)

* 주택임차권: 조규성 (등기부상 말소, 물건명세서상 말소동의 확약서 제출)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-24 접수, 280,000,000원) - 본 경매 사건 채권자

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-12-26 접수)

* 총 등기부채권액: 472,000,000원

4. 상권분석

* 건물 주변으로 공장, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 역세권(부천종합운동장역, 춘의역)에 위치하며, 버스정류장도 인근에 있어 유동인구가 일정 수준 확보될 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 버스정류장 및 지하철역을 통한 교통 편의성이 높습니다.

* 교육시설: 원미중학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 해당).

* HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인 관련 기관인 주택도시보증공사(HUG)의 조건 변경이 명시되어 있어, 계약 진행 시 관련 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (다만, 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 총 채권액: 472,000,000원으로 감정가 276,000,000원을 초과하여 경매 취하 가능성은 낮습니다.

* 주변 환경: 일부 후기에 공장이 많은 지역이라 먼지가 많다는 언급이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 아이원오피스텔 4층으로, 2020년 준공된 신축급 오피스텔입니다. 부천종합운동장역과 춘의역을 이용할 수 있어 대중교통이 편리하며, 주변에 다양한 용도의 시설이 혼재하고 있습니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 임차인 조규성 씨의 주택임차권은 말소동의 확약서 제출로 인해 입찰자가 인수할 보증금이 없는 상태입니다. 토지거래허가구역으로 지정된 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 주의해야 할 부분입니다. 감정가는 27,600만원이나, 최근 실거래가 20,650만원을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년 준공된 비교적 신축 오피스텔

* 2개 노선 역세권(부천종합운동장역, 춘의역)에 인접하여 우수한 교통 환경

* 권리 관계가 명확하여 인수되는 부담이 없음

* 부천시 원미구 지역 내 오피스텔 시장에서 경쟁력 있는 가격 고려 가능

9. 예상 입찰가

* 감정가: 27,600만원

* 최근 매매가(2025년 2월): 20,650만원 (66.57㎡ 기준)

* 시장 분석: 제공된 최근 매매 정보(20,650만원)는 감정가(27,600만원) 대비 약 75% 수준입니다. 이는 현재 시장 상황, 물건의 개별적인 가치, 또는 당시 거래 조건 등을 반영한 결과로 보입니다.

* 권리 관계상 인수되는 보증금이 없고, 물건 자체의 하자가 크게 드러나지 않는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가의 70~80% 수준 또는 최근 실거래가 수준을 참고하여 결정하는 것이 합리적입니다.

* 전략적 입찰가 범위: 19,000만원 ~ 22,000만원 (이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 조정될 수 있습니다.)

* 투자를 위한 제안: 20,000만원 이하의 입찰가를 목표로 하거나, 심층적인 시세 및 임대수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.