나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34780 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 372-9 한도아트빌라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜성감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

건물의 구조

1999.01.28 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물내 제3층 제302호로서, - 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 - 창 호 : 알루미늄샤시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있으며, 지상에 주차장이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 동측으로 각각 노폭 약 10미터 및 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(고강초-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다. 나. 기타 참고사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적리스크

7. 종합의견

8. 투자포인트

9. 예상입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 사건및소재지정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34780 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 372-9 한도아트빌라 3층302호

* 건물명: 한도아트빌라

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사 추정)

1.2. 물건현황

* 용도: 다세대주택

* 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

* 사용승인일: 1999.01.28

* 층수: 지하1층/지상5층 중 3층 302호

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가및면적

* 감정가: 235,000,000원

* 토지면적: 35.79㎡ (약 10.83평)

* 건물면적: 72.39㎡ (약 21.90평)

* 토지 지분: 35.79㎡

* 건물 지분: 72.39㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경

* 대상물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 대상물건과 유사한 형태의 다세대주택 및 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통여건

* 대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획및제한

* 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(고강초-교육청문의)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 갑구: 소유권 이전 (강대선, 임문범 외 1명, 김동환)

* 을구: 주택임차권 (민경희, 217,000,000원, 2024.08.20. 말소예정)

* 갑구: 강제경매 (주택도시보증공사, 217,000,000원, 2025.10.24. 말소기준권리)

3.2. 임차인현황및분석

* * 주택도시보증공사(민경희)

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.08.12

* 확정일자: 2022.06.13

* 배당신고일자: 2024.08.20

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권 등기가 되어 있으나, 말소 예정이며 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 권리에 해당합니다. 배당을 통해 보증금 회수가 예상됩니다.

* * 진유자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025.08.20

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 2025년 8월 20일에 전입하여 대항력이 있습니다. 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다. 임차인과의 명확한 소통 및 점유 현황 확인이 필요합니다.

3.3. 권리관계요약

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑구 8번)

* 경매로 인해 말소될 권리: 을구 7번 주택임차권 (민경희). 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 진유자 임차인의 대항력. 다만, 보증금이 0원으로 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변실거래가분석

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 또는 인근 다세대주택의 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 시세가 다양하게 형성되어 있습니다.

* 2025년 12월 10일 거래된 "월드하니타운(313-46)" (37.28㎡, 1999년 건축)은 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월 19일 거래된 "성산주택(383-24)" (43.56㎡, 1990년 건축)은 136,000,000원에 거래되었습니다.

* 2025년 12월 15일 거래된 "행복빌(372-13)" (57.51㎡, 2019년 건축)은 225,000,000원에 거래되었습니다.

* 본 건은 72.39㎡ 면적에 1999년 건축 연도로, 유사 연식의 물건 대비 면적이 크며, 비교적 최신 거래 사례인 "행복빌"과 유사하거나 그 이상의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 현재 감정가 235,000,000원은 주변 실거래가를 종합적으로 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

* "고강초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 토지거래허가구역

* 본 물건은 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

6.2. 대항력있는임차인(진유자)

* 전입일자가 2025년 8월 20일로, 추후 전입하였음에도 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 반드시 사전에 확인하여 예상치 못한 분쟁의 소지를 차단해야 합니다.

6.3. HUG인수조건변경

* 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 내용이 언급되었습니다. 임차인 민경희 건은 말소 예정으로 처리될 가능성이 높으나, HUG의 정확한 권리 관계 및 인수 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.4. 기타(혐오시설등)

* 주변 지역 조사 결과, 특이한 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 경기도 부천시 고강동의 주택가에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 임차인 민경희의 권리는 말소될 예정으로 인수 부담이 없습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 진유자의 존재와 보증금이 0원이라는 특이사항, 그리고 토지거래허가구역이라는 점은 입찰 전 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다.

* 주변 시세 및 감정가를 고려했을 때, 현 시점에서도 투자 가치를 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자포인트

* 비교적 안정적인 주거 지역 내 입지.

* 인근 초등학교로 인한 교육 환경 우수.

* 72.39㎡의 적절한 면적으로 수요층 확보 용이.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명확한 확인 시 인수 부담 최소화 가능성.

9. 예상입찰가

* 본 건의 감정가는 235,000,000원입니다.

* 최근 인근 다세대주택의 실거래가(100,000,000원 ~ 225,000,000원)와 본 건의 면적(72.39㎡)을 비교 분석한 결과, 현재 시세는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 0원으로 예상됩니다.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지) 및 대항력 있는 임차인(진유자)의 존재를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 235,000,000원을 기준으로 하되, 경쟁 상황 및 현장 확인 결과에 따라 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

* 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태, 임차인 점유 현황, 주변 시세 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.