나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34781 [1] 경기도 부천시 원미구 소사동 33-43 진주아트빌 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사역(경인1호선)" 북동측 인근에 위 치하며, 주위는 유사유형의 다세대주택 등의 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물(통칭 진주아트빌 1동) 내 4층 402호로서, (사용승인일: 2021.07.13) 외 벽 : 드라이비트 및 치장돌붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

'주거용(다세대주택)'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 소로의 지선도로(소사로300번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(분도유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34781 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 소사동 33-43 진주아트빌 1동 4층402호 (신주소: 경기도 부천시 원미구 소사로300번길 79)

용도: 다세대주택

감정가: 181,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 상세 정보

토지면적: 28.04㎡ (약 8.48평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2001년 (사용승인일: 2001년 7월 13일)

구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물

층수: 해당 호수 4층

1.4. 감정평가 요약

주위환경: 경기도 부천시 소사본동 소재 "소사역(경인1호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 유사 유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물(진주아트빌 1동) 내 4층 402호. 외벽은 드라이비트 및 치장돌붙임 마감, 창호는 샷시창호 등임.

이용상태: '주거용(다세대주택)'으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지형상 및 이용상태: 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접도로상태: 건물 남측으로 소로의 지선도로(소사로300번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2개소), 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이: 해당사항 없음.

기타참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 소사역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 상업 시설 또한 혼재되어 있어 생활 편의성이 있는 지역임.

2.2. 교통상황

경인1호선 소사역이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편으로 전반적인 교통 여건은 비교적 우수함.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

건물은 남측으로 소로(소사로300번길)에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이함. 용도지역은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 우선시되는 지역임.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2025년 10월 27일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑6)임.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 일반적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 주택도시보증공사(강경심)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 8월 24일

확정일자: 2020년 8월 5일

배당신고일자: 2024년 9월 13일

대항력: 없음 (임차인 현황 상 명시)

권리분석 상 을구 4번 순위 주택임차권(강경심)이 등기되어 있으나, 말소 예정인 권리로 파악됨. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 물건명세서에 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 말소될 예정임. 따라서 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수할 가능성은 없는 것으로 판단됨.

3.3. 등기부 요약

등기부상 소유권 변동 내역 및 강제경매 개시 결정 등기가 확인됨. 을구 4번 주택임차권이 등기되어 있었으나 말소 예정인 권리로 분석됨. 등기부채권 총액은 175,000,000원임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식(2001-2002년) 및 면적(약 58-59㎡)의 다세대주택 실거래가는 16,400만원에서 19,000만원 사이에서 형성되어 있음.

- 다올빌리지7차 (2020년 건축, 59.6㎡): 27,300만원 (최신 건축물로 가격 높음)

- 엘지그린맨션(A,B동) (2002년 건축, 58.94㎡): 19,000만원

- 보강에버그린빌라105 (2001년 건축, 58.74㎡): 16,400만원

본건의 감정가 181,000,000원은 주변 유사 연식의 건물 시세 범위 내에 있으며, 신축 건물보다는 낮은 가격대를 형성하고 있음.

4.2. 단지/건물 정보

건물명: 진주아트빌 1동

건축년도: 2001년

호수: 402호

전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

토지지분: 28.037㎡ (약 8.48평)

건물 구조: 철근콘크리트조

5. 생활정보

5.1. 주변 환경 및 편의시설

물건지 인근은 주거지역으로 조용하면서도, 소사역을 중심으로 상업시설 및 편의시설이 발달해 있어 주거 및 생활 편의성이 높음. 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지거래계약에 관한 허가구역: 해당 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. (현재 시점 기준 만료됨)

이 허가 구역 지정은 투기 또는 과도한 토지 거래를 방지하기 위함이며, 특정 조건 하에 외국인이나 법인이 토지를 취득할 경우 사전에 허가를 받아야 함. (단, 현재 시점에서 이미 허가 기간이 만료되었으므로, 경매 진행 시점의 법규를 확인해야 함)

6.2. 임차인 관련 위험

"대항력있는 임차인"이라는 문구가 특이사항에 포함되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인(강경심)은 대항력이 없으며, 보증금 인수 위험이 없는 것으로 판단됨. 다만, HUG 인수조건 변경이라는 문구는 인수 절차상의 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 소사역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수함. 건축 연식이 있으나 유사 연식의 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 합리적인 수준으로 판단됨. 권리분석상 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되나, HUG 인수조건 변경 사항은 최종 확인이 필요함. 토지거래허가구역 지정은 현재 시점에서 만료되었으나, 경매 진행 시점의 법적 효력을 확인할 필요가 있음.

8. 투자 포인트

* 소사역 초역세권 입지로 교통 편리성 우수.

* 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로 생활 인프라 양호.

* 비교적 합리적인 감정가 및 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대.

* 명확한 권리 분석을 통해 임차인 보증금 인수 위험 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 181,000,000원이며, 주변 유사 면적 및 연식의 거래 사례는 16,400만원 ~ 19,000만원 수준임.

권리상 인수 부담이 없는 점, 소사역 역세권의 입지적 장점, 그리고 신축 건물과의 시세 차이를 고려할 때,

감정가 수준 또는 그보다 약간 높은 185,000,000원에서 195,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있음.

특히, 동일 면적의 최근 거래가인 19,000만원을 기준으로, 낙찰 가능성과 향후 시세 상승 여력을 감안하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 좋겠음.

* 주변 혐오시설 검색 결과: 현재 시점의 일반적인 지도 및 검색 결과상, 본건 소재지 주변에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.