나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4423 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 526-10 예진맨션 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.11.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부천시 소사구 심곡본동에 소재하는 "심곡고가교" 남서측인근의 "예진맨션" 2층 204호로서 주위는 다세대주택, 주상용부동산등이 혼재하는 주거지대인바 주변환경은 보통시됨.

교통상황

남측으로 접한 소로를 통하여 경인로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층건내 2층 204호로서 외벽: 드라이비트 등 마감. 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지 등 마감 창호: 샤시창호임 사용승인일 : 2002.09.19.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경4423 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 526-10 예진맨션 2층 204호

용도: 다세대주택

건물면적: 44.26㎡ (약 13.39평)

토지면적: 23.35㎡ (약 7.06평)

감정가: 168,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건

사용승인일: 2002년 9월 19일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "심곡고가교" 남서측 인근에 위치한 "예진맨션" 2층 204호입니다. 주위는 다세대주택 및 주상용 부동산이 혼재하는 전형적인 주거지대로서 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

남측으로 접한 소로를 통해 경인로 등 주요 간선도로와 쉽게 연결되며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 준주거지역, 방화지구에 속해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지). 또한 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2022년 9월 5일 은평세무서장의 압류 등기(갑4)가 말소기준권리가 됩니다.

* 인수되는 권리

본 건의 가장 큰 권리 분석상의 특징은 대항력 있는 임차인 김동욱 씨의 존재입니다. 김동욱 씨는 2021년 2월 25일 전입하였고, 2021년 2월 10일 확정일자를 받았으며, 2023년 3월 6일 주택임차권 등기를 경료하였습니다. 보증금은 196,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

등기부 요약에서 을구 5번 순위의 주택임차권은 "인수"로 표기되어 있으며, 물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 5번 임차권등기(2023.03.06.등기)있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

채권자 김OO이 경매를 신청하였으나, 등기부상으로는 임차인 김동욱 씨가 자신의 임차보증금 회수를 위해 강제경매를 신청(2025타경4423)한 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 관련

본 건의 감정평가액은 168,000,000원이나, 임차인 김동욱 씨의 보증금은 196,000,000원입니다. 따라서 감정평가액보다 높은 보증금으로 인해, 낙찰가가 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수하게 됩니다. 현재 감정가와 보증금액을 고려할 때, 매수인은 임차인의 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수하게 될 가능성이 매우 높습니다.

* 기타 권리

이 외의 소유권 관련 등기(갑1, 갑2, 갑3), 압류 등기(갑5, 갑6), 강제경매 개시 결정 등기(갑7)는 낙찰로 인해 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주변 부동산 현황

본 물건이 위치한 예진맨션은 2002년에 준공된 다세대주택으로, 주변은 다세대주택 및 주상용 건물이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

* 최근 매매 사례 분석

최근 매매 자료에 따르면, 유사한 지역 내 다세대 및 연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 3일 거래된 부천 블루하임 (연립, 2022년식, 49.91㎡)은 275,000,000원에 거래되었습니다. 이는 신축 건물로 시세가 높게 형성된 사례입니다.

- 2026년 7월 7일 거래된 삼성빌리지 (다세대, 2010년식, 55.08㎡)는 155,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건과 주택 유형 및 준공 연차가 비교적 유사합니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 동명빌라 (연립, 1983년식, 31.3㎡)는 62,500,000원에 거래되었습니다. 이는 오래된 건물이며 면적이 작아 단순 비교가 어렵습니다.

* 시세 추정

본 건(44.26㎡, 2002년식 다세대주택)과 가장 유사한 거래 사례는 삼성빌리지 (55.08㎡, 155,000,000원)입니다. 이를 기준으로 면적당 가격을 환산하면 약 2,814,000원/㎡ (155,000,000원 / 55.08㎡)입니다. 본 건의 면적(44.26㎡)에 적용 시, 약 124,530,000원의 순수 부동산 가치를 추정할 수 있습니다. 이는 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 순수 물건의 시장 가치입니다.

5. 생활정보

* 교통

남측으로 소로에 접하고 있으며, 경인로 등 간선도로로의 접근성이 양호합니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설 및 교육

본 건 주변에는 주택가에 필요한 기본적인 상업시설 (편의점, 마트 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교육 시설로는 부천남초등학교가 근거리에 위치하고 있으며, 주변 지역에는 다양한 종류의 학원들이 다수 운영되고 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

성주산이 인근에 있어 가벼운 등산 등 야외 활동이 가능합니다.

* 주변 환경

본 지역은 노후 아파트 재건축 및 도시개발 사업이 예정되어 있어 향후 인구 증가 및 지역 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

특이 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김동욱 씨의 보증금 196,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정평가액 168,000,000원을 초과하므로, 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관련 법규에 따라 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가를 받지 못하면 계약이 무효가 될 수 있으므로, 사전에 관련 절차를 반드시 확인해야 합니다. (허가 유효기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)

* 건물 노후화

2002년 준공된 건물로, 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 법규상 제한

건축물대장상 방화지구에 속해 있어 건축 및 용도 변경 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 대항력 있는 임차인이 보증금 196,000,000원을 인수 조건으로 하여 경매가 진행되고 있다는 점이 가장 큰 특징입니다. 이는 본 건의 감정가(168,000,000원)를 초과하는 금액으로, 매수인이 부담해야 할 총 투자 비용을 크게 상승시키는 요인입니다. 또한, 토지거래허가구역이라는 점도 계약 이행에 있어 추가적인 절차와 위험을 수반합니다.

권리분석상 임차인의 보증금 인수 여부가 낙찰가의 결정에 핵심적인 영향을 미칠 것으로 판단되며, 이러한 부담을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 적극적인 경매 신청

임차인이 직접 경매를 신청했다는 점은, 자신의 임차보증금 전액 회수에 대한 강한 의지를 보여줍니다. 이는 낙찰 시 임차인과의 원만한 해결이나, 임차인이 보증금을 배당받지 못했을 경우 매수인이 인수해야 할 금액을 명확히 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재적 가격 매력

임차인 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치(약 124,530,000원 추정)를 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰 여부에 따라 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성

심곡본동 지역은 노후 주택 재건축 및 도시 개발 사업 등이 예정되어 있어, 향후 지역 발전 및 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 예상 입찰가는 임차인 김동욱 씨의 보증금 196,000,000원을 매수인이 인수한다고 가정하고, 부동산의 순수 시장 가치를 기준으로 산출되었습니다. 따라서 실제 총 투자 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 순수 부동산 시장 가치 추정치

최근 유사 사례 분석 결과, 본 건의 순수 부동산 가치는 약 124,530,000원으로 추정됩니다.

* 보수적인 입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담(196,000,000원)과 토지거래허가구역이라는 점을 감안할 때, 감정가(168,000,000원)보다 낮은 금액에서 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위

110,000,000원 ~ 130,000,000원

이 가격으로 낙찰될 경우, 총 투자금액은 '낙찰가 + 196,000,000원(인수 보증금)'이 됩니다. 예를 들어, 120,000,000원에 낙찰받을 경우 총 투자금은 316,000,000원이 됩니다.

본 입찰가는 시장 상황, 경쟁자 수, 임차인과의 협상 결과 등 다양한 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 결정 시에는 더욱 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.