나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52250 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 107-106 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 '아차산역' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대 주택 등 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로, 제반 환경여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 '아차산역'이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

2015.10.13 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 501호로, 외벽: 치장벽돌, 석재, 판넬 마감 등, 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택 1개호임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로, 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

제시외건물 (ㄱ) 판넬조 약 16㎡(주택) 소재함.(후면 '건물개황도' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합건축물대장상 '위반건축물(주택과-110431:2025.12.30) 10㎡ 조립식패널조 주거용도 사용' 등재되어 있음.

물건 비고

* 제시외 건물 포함
* 집합건축물대장상 '위반건축물(주택과-110431:2025.12.30.) 10㎡ 조립식패널조 주거용도 사용' 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52250 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 107-106 5층 501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 3억 5천 4백만원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적

토지면적: 19.80㎡ (약 5.99평)

토지지분: 19.8022㎡ (약 6.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 23.60㎡ (약 7.14평)

건물지분: 23.6㎡ (약 7.14평)

건물 제시외면적: 16.00㎡ (약 4.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 대항력있는 임차인 존재

* 선순위 임차권 존재

* 제시외 건물 포함 (약 16㎡)

* 집합건축물대장상 '위반건축물(주택과-110431:2025.12.30.) 10㎡ 조립식패널조 주거용도 사용' 등재 (주의 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치하며, 지하철 '아차산역' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등 다양한 형태의 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다. 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치해 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 5호선 '아차산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매개시

경매는 김OO의 신청으로 진행되었으며, 등기부상 강제경매 개시결정은 김민규(을7번 임차권 등기자) 명의로 2025년 10월 27일 접수되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 3억 4천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 9월 3일

* 배당신고일자: 2024년 2월 21일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존 등기: 2015년 10월 19일

* 공유자 지분 이전: 2016년 2월 17일

* 소유권 이전: 2018년 8월 10일, 2021년 9월 30일

* 주택 임차권 (을7): 2024년 2월 21일 접수, 권리금액 3억 4천만원, 말소: 인수 (전입 2021.10.05, 확정 2021.09.03)

* 가압류 (갑9): 2022년 2월 21일 접수, 말소 대상

* 강제경매 (갑14): 2025년 10월 27일 접수, 채권자 김민규, 권리금액 3억 4천만원, 말소 대상 (경매개시결정)

3.4. 권리분석 종합

현재 파악된 권리분석에 따르면, 을구 7번 주택임차권(김민규)은 인수 대상이나, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 모두 변제될 것으로 예상되나, 물건명세서 상의 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함' 문구는 반드시 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 현황 (최근 매매 사례 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 빌라(다세대) 건물의 거래 사례가 있습니다.

* 중곡동 150-32번지 소재 118.89㎡ 빌라: 2026년 7월 4일 6억 8천 5백만원에 거래 (약 576만원/㎡)

* 중곡동 107-62번지 소재 19.93㎡ 다세대: 2026년 7월 1일 2억 4천 5백만원에 거래 (약 1,229만원/㎡)

* 중곡동 18-17번지 소재 35.85㎡ 다세대: 2026년 7월 1일 2억 5천만원에 거래 (약 697만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 23.60㎡(약 7.14평) 도시형생활주택입니다. 최근 거래 사례 중 19.93㎡ (약 6.03평)의 다세대 주택이 2억 4천 5백만원에 거래된 사례(약 1,229만원/㎡)가 본건과 면적 및 용도 측면에서 가장 유사합니다. 이를 바탕으로 환산하면, 본건의 시장 가치는 약 2억 9천만원 수준으로 추정될 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 3억 5천 4백만원으로, 유사 면적의 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건축년도: 2015년 10월 13일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 5층 501호

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 등 기본 설비 갖춤

5.2. 주변 편의시설

* 교통: 지하철 5호선 아차산역 도보 이용 가능, 버스 정류장 인접

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로, 근린생활시설 이용 편리

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

가장 큰 리스크는 집합건축물대장에 '위반건축물(주택과-110431:2025.12.30.) 10㎡ 조립식패널조 주거용도 사용'으로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한, 재산권 행사 등에 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 해당 위반 내용은 약 10㎡에 달하는 면적으로, 주거 공간의 상당 부분을 차지하므로 심각하게 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 임차인 권리

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 보증금 3억 4천만원이 걸려있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성이 명시되어 있어 경매 낙찰가에 따라 보증금 인수 여부가 결정될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

약 16㎡의 제시외 건물이 포함되어 매각되나, 이는 보통 정식 건축물 대장에 등재되지 않은 불법 증축 등일 가능성이 높으며, 위반건축물 관련 문제와 연관될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 아차산역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 10㎡ 규모의 위반건축물 등재와 약 16㎡의 제시외 건물 존재는 향후 재산권 행사 및 이행강제금 부과 등의 심각한 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(3억 4천만원)과 본건의 감정가(3억 5천 4백만원)가 유사하다는 점을 고려할 때, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 유사 면적 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점 또한 부담 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 아차산역 역세권 입지로 향후 개발 가능성 및 환금성 확보 가능

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 양호

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3억 5천 4백만원으로 책정되었으나, 유사 면적의 최근 실거래가(약 1,229만원/㎡)를 적용하면 약 2억 9천만원 수준으로 산정됩니다. 여기에 10㎡ 규모의 위반건축물이라는 중대한 하자, 약 16㎡의 제시외 건물, 그리고 잠재적 보증금 인수 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 위반건축물로 인한 감가, 유사 면적 실거래가, 그리고 경매 절차상의 불확실성을 감안하여, 예상 입찰가는 2억 5천만원 ~ 3억원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 정확한 위반 건축물 상태 확인 및 법률 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.