나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34719 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 368-36 다우빌 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '심곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 외장벽돌 및 석재 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세로장방형의 토지로서 공동주택 및 업무시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '부흥로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-3호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-6호선)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 소재 건물은 집합건축물대장상 '인근부설주차장 설치(심곡동 447-9, 옥외자수식/8대/152.1㎡)'가 등재되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 본 건 소재 건물 출입구에 별첨 '사진용지'와 같이 '주차 관련 인근부설주차장 안내문'이 부착되어 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 부천지원 2025타경34719 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 368-36 다우빌 3층302호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설/공동주택)

감정가: 202,000,000원

토지면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

건물면적: 57.95㎡ (약 17.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 감정평가 요약

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물 내 제3층 제302호

이용상태: 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재

주위환경: '심곡초등학교' 북동측 인근 주택 및 상가 혼용지대

교통상황: 차량 접근 가능, 인근 노선버스정류장 소재, 제반 교통상황 보통

인접 도로: 북측 '부흥로'를 통한 지역 연계 가능

토지이용계획: 준주거지역, 방화지구, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

특이사항: 인근 부설주차장 등기되어 있으니 경매 참여 시 재확인 필요 (심곡동 447-9, 옥외자수식/8대/152.1㎡)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건이 위치한 경기도 부천시 원미구 심곡동 일대는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 심곡초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측 '부흥로'를 통해 인근 지역으로의 연계가 가능합니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 대체로 세로장방형으로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접도로 상태

본 건 북측에 위치한 '부흥로'를 통해 지역과의 연계가 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건은 2015년 7월 7일 소유권 보존 등기 이후 2018년 10월 26일 소유권 이전(매매) 등기가 이루어졌습니다. 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2020년 7월 22일) 등 다수의 압류 및 가압류 등기들이 존재했으나, 현재 대부분 말소되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유규민 (최진영과 동일 조건)

보증금: 209,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-26

확정일자: 2018-08-20

배당신고일자: 2025-05-01

대항력: 있음

* 임차인: 최진영 (유규민과 동일 조건)

보증금: 209,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-26

확정일자: 2018-08-20

배당신고일자: 2025-05-01

대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

집합건물 등기부상 을구 5번 순위의 주택임차권(2025년 5월 1일 등기)이 존재하며, 이는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차인의 보증금 총액은 418,000,000원 (209,000,000원 * 2명)이며, 경매 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 제공된 정보상 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당 절차 결과에 따라 변동될 수 있으며, 실제로는 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

부천역을 중심으로 형성된 상권은 1호선 경인선의 핵심 상권으로, 다양한 대형 매장과 기존 상가가 혼재되어 있습니다. 특히 로데오거리와 지하상가, 자유시장 등을 중심으로 젊은 층 유동인구가 많고 소비력이 높은 지역입니다. 본 건이 위치한 심곡동 일대는 이러한 부천역 상권과 연계성이 있으며, 근린생활시설도 발달하여 생활 상권으로서의 기능도 수행하고 있습니다. 다만, 일부 검색 결과에서 오래된 상가 건물(구축)에 대한 언급이 있어 건물 노후도에 따른 상권 활력 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설

- 심곡초등학교가 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설

- 인근 노선버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

- 북측 '부흥로'를 통해 차량 이동이 용이합니다.

* 편의시설

- 심곡도서관, 부천성모병원, 행정복지센터 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있습니다.

- 부천역 주변에는 이마트, 지하상가, 백화점 등 대형 쇼핑 시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 유규민, 최진영의 합산 보증금 418,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 예상 입찰가 외 추가적인 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 계약 시 허가 절차가 필요합니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 본 물건의 용도가 오피스텔(업무시설/공동주택)이므로, 허가구역 해당 여부 및 관련 규정을 상세히 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: '다우빌' 건물 준공일은 2015년으로 비교적 신축에 속하지만, 주변 지역의 구축 건물 언급이 있어 장기적인 건물 관리 및 가치에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설 및 환경 이슈: 부천시 대장동 일대에 광역소각장 건설 추진 및 관련 주민 반발 사례가 있으며, 과거 화학물질 누출 사고가 발생한 적이 있습니다. 직접적인 연관성은 낮으나, 지역 내 잠재적 환경 이슈에 대한 인지 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 오피스텔로, 부천역 상권과 인접하여 생활 편의성이 우수하며 교통 접근성도 양호합니다. 심곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 418,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 202,000,000원과 비교했을 때 매우 큰 금액으로, 인수 시 상당한 금전적 부담이 발생합니다. 토지거래허가구역 지정 또한 매수 시 추가적인 절차를 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 인근 입지: 부천의 주요 상업 및 교통 중심지와 인접하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 신축급 건물: 2015년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 임대 수익 가능성: 오피스텔로서 월세 수익 창출이 가능하나, 현재 임차인은 보증금만 있고 차임이 없어 (0원) 임대 수익은 발생하지 않고 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가는 202,000,000원입니다. 하지만 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 418,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 큰 위험 요소를 안고 있습니다. 만약 임차인의 보증금 전액 또는 상당 부분을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 매우 커지므로, 투자 관점에서는 낙찰가율을 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 분석 결과, 유사 면적대의 부천시 원미구 심곡동 오피스텔 매매가는 약 230,000,000원 ~ 260,000,000원 수준으로 파악됩니다.

이에 따라, 임차인 인수 보증금 418,000,000원을 제외한 매수인의 실질적인 투자 금액을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 건의 경우, 임차인 인수 보증금액이 감정가를 상회하는 매우 이례적인 상황이므로, 예상 입찰가는 시세 및 감정가를 고려하되, 인수 보증금 부담을 충분히 반영하여 산정해야 합니다.

보수적으로 접근 시, 낙찰가율을 감정가의 90% ~ 100% 수준으로 책정하는 것을 권장하며, 이에 따른 예상 입찰가는 약 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

하지만, 최악의 경우 임차인 보증금 잔액 인수 부담이 매우 클 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 답사 및 면밀한 권리 분석, 임차인과의 소통을 통해 인수 보증금의 최종 인수 금액을 명확히 확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 투자 위험성을 고려한 잠정적인 금액이며, 실제 경매 결과는 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.