나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4331 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 375-14 삼성쉐르빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "부천대학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기 등 마감 창호: 컬러알미늄 및 PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2025타경4331 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 375-14 삼성쉐르빌 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 162,000,000원

* 토지면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

* 건물면적: 43.03㎡ (약 13.02평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

3. 입지조건

1. 주변 환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 주변에는 부천대학교가 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

4. 권리분석

1. 등기부현황 분석

* 말소기준권리: 2014년 11월 18일 접수된 국민은행 근저당권 (101,400,000원)

* 후순위 권리: 2010년 10월 18일 이후 소유권 이전, 2012년 10월 18일 이후 소유권 이전, 2013년 3월 12일 소유권 이전 (매매), 2025년 1월 10일 현대카드 가압류 (11,091,822원), 2025년 10월 23일 국민은행 임의경매 (말소기준권리 후순위)

* 매각으로 인하여 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 112,491,822원

2. 물건명세서상 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 특이사항: 없음

3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.

5. 상권분석

* 본건은 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 배후 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근 부천대학교의 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권도 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

* 주변에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

6. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 지역 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 부천대학교가 인접해 있으며, 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원이 보호구역으로 지정되어 있습니다. (연세유치원, 부천대학교 인근)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호로, 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가구역 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대). 매수 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 준주거지역, 방화지구

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (부천대, 연세유치원 인근)

* 과밀억제권역

* 임대 관계 미상: 임차인의 현황 및 권리 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

* 본건은 부천시 원미구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천대학교 인근에 자리하고 있어 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통 여건은 양호한 편이며, 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하나, 임대 관계 미상으로 인한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 등 일부 토지이용계획상의 제한사항이 존재하므로, 입찰 전 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

* 감정가는 1억 6천 2백만원으로, 면적 대비 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 위치: 부천시 원미구 심곡동, 부천대학교 인근의 안정적인 주거지역에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 용이하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 생활 인프라: 주변 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

10. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 162,000,000원입니다.

* 최근 거래된 주변 다세대주택들의 면적당 거래가를 분석한 결과, 약 250만원 ~ 330만원/㎡ 수준의 시세를 보이고 있습니다. (참고: 8,300만원/31.01㎡, 18,000만원/71.1㎡, 23,500만원/71.28㎡)

* 본건 건물 면적(43.03㎡)을 적용 시, 시장가 범위는 약 1억 7백만원 ~ 1억 4천만원 내외로 추정됩니다.

* 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었으며, 토지거래허가구역 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 이에 따라, 예상 입찰가는 약 120,000,000원으로 제시합니다. (감정가의 약 74%, 시세 범위 하단 ~ 중간값 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.