나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12833 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(화곡역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상6층건내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 석재 외장재 붙임, 벽돌치장쌓기 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 도시형생활주택단지형다세대임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 13m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12833 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제3층 제301호

건물명: 포르테 하임

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 283,000,000원

토지면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

토지지분: 17.61㎡ (약 5.33평)

건물면적: 29.02㎡ (약 8.78평)

건물지분: 29.02㎡ (약 8.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 정보:

건물 구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

층수: 지하 1층 / 지상 6층 중 제3층

사용승인일: 2021년 5월 18일

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

교통:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 화곡역이 인근에 위치해 있습니다.

도로: 본건은 남동측으로 노폭 약 13m 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 1일자 강서세무서장의 압류 (등기부 을3) 입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특별 매각 조건에 따라 채권자는 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(김 ), 보증금 299,000,000원, 차임 0원

전입/사업일자: 2021년 6월 29일

확정일자: 2021년 6월 1일

배당신고일자: 2023년 8월 2일

대항력: 없습니다.

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항이 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

소유권보존 (갑1)

공유자전원지분전부이전 (갑2, 말소)

압류 (갑3, 말소기준권리)

주택임차권 (을3, 말소)

가압류 (갑4, 말소)

강제경매 (갑5, 말소)

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 1,087,000,000원

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

화곡역을 이용할 수 있는 지역으로, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교육: 서울신월초등학교가 남서측 인근에 위치해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의시설: 인근에 자리한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

교통: 지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선을 통해 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보 물건으로, 본건 외 다른 담보물에 대한 추가적인 채무 및 권리 관계를 확인할 필요가 있습니다.

HUG 인수조건 변경 관련 세부 내용은 명확히 확인해야 할 사항입니다.

임차인(주택도시보증공사)은 대항력 포기 조건으로 매각되나, 이와 관련된 특약 사항은 반드시 면밀히 검토해야 합니다.

토지 이용계획상 다음과 같은 제한 사항이 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

중요시설물보호지구(공항)

가축사육제한구역

수평표면구역(공항시설법)

상대보호구역

대공방어협조구역(군사기지)

과밀억제권역

토지거래계약에 관한 허가구역

기타 임대관계는 현재 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 입지와 소형 면적이 특징입니다. 권리분석상 인수할 특별한 부담은 없으나, HUG 관련 특이사항 및 토지이용계획상의 다양한 제한사항은 신중한 검토가 필요합니다. 주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 인근 유사 건물의 거래 사례를 분석하여 적정 입찰가를 산출하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

화곡역 인근 역세권 입지를 확보하고 있습니다.

1~2인 가구의 실수요자에게 적합한 소형 면적입니다.

HUG 관련 복잡했던 권리 관계가 매각으로 인해 명확해질 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 283,000,000원

시세 분석:

주변 유사 건물의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적대의 건물이 약 235,000,000원에서 268,000,000원 수준으로 추정됩니다. (M펠리체 37.05㎡, 2018년식, 300,000,000원 거래 사례 기반)

종합 의견: 감정가 대비 시세가 다소 낮게 형성된 것으로 보이며, HUG와의 조건부 매각 등 특수 상황을 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다.

예상 입찰가: 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려하는 것을 제안합니다.

주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과상, 본건 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.