나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12916 [1] 서울특별시 강서구 공항동 66-28 엘케이드림빌 제비동 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 '공항동 주민센터' 서측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 '송정역'(지하철 5호선) 등이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제202호로서, 사용승인일: 2018.06.29. 외벽: 파벽돌붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 서측으로 폭 약 4미터 내외, 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) ~ 기호(3) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 기호(4) : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12916 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 66-28 엘케이드림빌 제비동 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 245,000,000원

토지면적: 18.50㎡ (약 5.6평)

건물면적: 29.81㎡ (약 9.0평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 '공항동 주민센터' 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 연립·다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 '송정역'이 소재하여 전반적인 교통 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 부지는 서측으로 폭 약 4미터, 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존 (갑1)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2)

* 주택임차권 (을1, 임승우, 220,000,000원, 말소: 인수)

* 가압류 (갑3, 주택도시보증공사, 1,199,000,000원, 말소기준권리)

* 강제경매 (갑4, 임승우, 220,000,000원, 말소)

* 가압류 (갑5, 오케이에프앤아이대부주식회사, 274,092,977원, 말소)

등기부채권 총액은 1,693,092,977원입니다.

3.2. 임차인 분석

* SUGITATOMOKO: 전입일자 2021-04-20, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 임승우: 전입일자 2021-04-20, 확정일자 2021-03-15, 배당신고일자 2023-06-12, 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 대항력 있음. (이름: 임 우)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권(임승우)이 등기되어 있으며, 해당 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 미변제된 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

본 물건은 김포공항 및 지하철 5호선 송정역 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 지역에 속합니다. 주변으로 연립, 다세대 주택이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 발달하여 지역 주민들의 일상생활을 지원하는 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활 정보

* 교통: 지하철 5호선 송정역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 김포공항과 인접한 지역으로, 항공기 운항에 따른 소음의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본 물건은 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 대항력 있는 선순위 임차인(임승우, 보증금 220,000,000원)이 존재합니다. 해당 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 미변제된 금액을 매수인이 추가로 부담해야 하는 상당한 재정적 위험이 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 재개발, 증축 등 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 기타

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 실제 이용 현황을 파악하는 데 제약이 있었습니다. 따라서 경매 참여 전, 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 기초로 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공항동 지역의 도시형생활주택으로, 편리한 교통 입지를 갖추고 있습니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 중대한 위험 요소를 안고 있어, 실제 총 투자 비용이 감정가나 시장 가치 대비 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 인수될 보증금액과 잠재적 임대 수익률을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 5호선 송정역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 지역의 지속적인 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건과 유사한 면적(약 29.48㎡~29.84㎡)의 주변 다세대 주택(DH팰리스) 실거래가는 2026년 5월 기준 267,000,000원에서 300,000,000원에 형성되어 있습니다. 본 물건의 감정가는 245,000,000원입니다.

그러나 본 물건에는 매수인이 인수해야 할 가능성이 높은 선순위 임차인(임승우)의 보증금 220,000,000원이 존재합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 산정하는 원칙에 따라, 본 물건의 잠재적 시장 가치(약 280,000,000원 ~ 300,000,000원)에서 인수될 보증금(220,000,000원)을 차감한 잔여 가치 범위를 고려하여 입찰가를 설정해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 50,000,000원 ~ 80,000,000원 수준에서 보수적으로 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

투자자는 입찰 시, 낙찰 후 실제 인수하게 될 보증금액을 정확히 산정하고, 이에 따른 총 투자 비용을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.