나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12923 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제2동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하는 바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등, 내벽 : 새시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '도시형생활주택 다지형다세대'로 기재되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승 강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계 약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12923 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 930-1 혜성팰리스 제2동 제4층 제401호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 272,000,000원

* 토지면적: 15.17㎡ (약 4.59평)

* 토지지분: 15.17㎡ (약 4.59평)

* 건물면적: 29.64㎡ (약 8.97평)

* 건물지분: 29.64㎡ (약 8.97평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

* 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 건물 구조 및 이용상태

* 건축물: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물 내 제4층 제401호입니다.

* 마감: 외벽은 돌붙임, 내벽은 새시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 용도: 집합건축물대장상 '도시형생활주택 다지형다세대'로 기재되어 있습니다.

* 설비내역

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재탐지 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비, CCTV 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

* 토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

* 북측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)입니다.

* 추가 제한사항으로는 가축사육제한구역, 진입표면구역(공항), 상대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역(군사기지), 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등, 아파트) 등이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12923) 등기부채권 총액: 267,685,482원 (채권자: 한국주택금융공사, 접수일자: 2025-10-29)

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (임차인: 여승준)

* 보증금: 228,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-24

* 확정일자: 2023-02-09

* 배당신고일자: 2023-12-27

* 대항력: 있음

* 등기부상 말소: 인수 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 비고: 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 말소되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 기재, 다만 임차인 현황 및 등기부상 '인수' 표시는 주의 필요)

* 기타 등기사항:

* 소유권보존 (2019-03-12): 이준호

* 소유권이전 (2019-03-29): 문효숙 (매매)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건 인근 지역은 주거지로서 아파트, 다세대주택 등이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통 접근성: 지하철 2·5호선 '까치산역'이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 잠재적 혐오시설:

* 주변 지도 확인 결과, 해당 물건지 바로 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

* 다만, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)'에 포함되어 있어 김포공항 관련 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의시설: '화곡1동주민센터'가 인근에 위치하며, 상업지역이 혼재된 지역 특성상 마트, 병원, 학원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: '까치산역'을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 및 수도권 접근성도 양호한 편입니다.

* 교육 환경: '상대보호구역'으로 지정된 교육시설이 인접해 있을 수 있으므로, 정확한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인: 여승준 임차인은 보증금 228,000,000원으로, 전입일자 및 확정일자가 선순위로 판단됩니다. 등기부상 '인수'로 표기되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이 경우, 낙찰자의 총 매수 비용이 크게 증가하므로 면밀한 분석이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 보호지구, 진입표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 및 군사 시설 관련 제한이 다수 존재하여 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 추가적인 법규 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 준공 연도: 2018-2019년으로 비교적 신축에 속하나, 최근 건설된 건물들에 비해 감가상각이 진행될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 까치산역 인근에 있어 교통이 편리하고 주변 생활 편의시설 이용이 양호합니다. 건물 상태도 비교적 양호한 편입니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 임차인의 보증금 228,000,000원이 인수될 경우, 낙찰자의 총 매수 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 보증금 회수 방안, 그리고 인수 시 총 투입 비용 대비 수익률 등을 철저히 검토해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 있으므로 관련 법규 준수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2·5호선 '까치산역' 도보 이용 가능 거리로, 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 비교적 신축 건물: 2018-2019년에 준공된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 생활 편의시설 인접: 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 272,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 동일 단지 또는 유사 건물(2018년식, 37.05㎡)의 최근 매매 사례(300,000,000원)를 기준으로 볼 때, 본건(29.64㎡)의 시장 가치는 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 인수 보증금 고려:

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(여승준)의 보증금 228,000,000원입니다. 등기부상 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰 시 해당 금액을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 만약 임차인의 보증금을 인수해야 한다면, 낙찰자가 부담하는 총액(입찰가 + 228,000,000원)이 시장 가치(약 240,000,000원 ~ 270,000,000원)를 넘지 않아야 합니다. 이 경우, 수익 확보를 위한 입찰가는 사실상 20,000,000원 ~ 40,000,000원 수준으로 매우 낮아질 수 있으며, 투자 가치가 거의 없을 수 있습니다.

* 한편, 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점은 해당 보증금이 경매 과정에서 변제될 가능성도 시사합니다. 만약 임차인 보증금이 낙찰자의 부담으로 돌아오지 않는다면, 입찰가는 감정가 또는 시장 가치 수준에서 결정될 수 있습니다.

* 종합 제안 입찰가:

* 임차인 보증금 인수 여부가 불확실한 상황이므로, 입찰 전 반드시 해당 보증금의 처리 방안(경매 대금으로 변제되는지, 낙찰자가 인수해야 하는지 등)을 법원을 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 만약 임차인 보증금을 인수하지 않아도 되는 경우: 240,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 만약 임차인 보증금을 인수해야 하는 경우: 투자 수익률을 고려할 때, 사실상 입찰이 어려운 물건으로 판단됩니다.

* 따라서, 보증금 인수 여부에 대한 최종 확인 후, 해당 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.