나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12941 [1] 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 염창동 소재 "염경초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위여건은 무난시 됨.

교통상황

본 건물은 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(등촌역:지하철 9호선)이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크트구조 평지붕 지상 10층건 내 2층 203호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

업무시설-오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약7미터 내외 및 서측으로 약9미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 등기사항전부증명서상 임차권설정되어 있음. 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

4. 1.1. 기본 물건 정보

5.

6. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12941 (1)

7. 소재지: 서울특별시 강서구 염창동 65 진영리버타운 제2층 제203호

8. 용도: 오피스텔

9. 감정가: 268,000,000원

10. 토지면적: 13.58㎡ (약 4.11평)

11. 건물면적: 33.08㎡ (약 10.01평)

12. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

13. 경매구분: 부동산강제경매

14. 채권자: 한OOOOOOO

15.

16. 1.2. 건물 정보

17.

18. 건축년도: 2019년

19. 총 층수: 10층

20. 해당 층수: 2층

21. 전용면적: 33.08㎡ (약 10.01평)

22. 대지권 면적: 13.58㎡ (약 4.11평)

23. 구조: 철근콘크리트구조

24. 용도: 업무시설 (오피스텔 및 근린생활시설)

25.2. 입지조건

26. 2.1. 주변 환경 및 입지

27.

28. * 본건은 서울특별시 강서구 염창동에 위치하며, "염경초등학교" 북서측 인근입니다.

29. * 주변은 다세대주택, 아파트, 공원, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

30. 2.2. 교통 및 도로

31.

32. * 교통: 인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 9호선 등촌역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

33. * 도로: 본건 남동측으로 약 7미터, 서측으로 약 9미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

34.3. 권리분석

35. 3.1. 권리 관계 요약

36.

37. * 등기사항전부증명서상 임차권 설정이 되어 있습니다.

38. * 말소기준권리: 2023년 7월 5일자 나주시의 압류 (갑5) 입니다.

39. * 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 4번의 주택임차권(2023.4.3.)입니다.

40. 3.2. 임차인 현황

41.

42. * 임차인: 한국주택금융공사

43. - 보증금: 267,000,000원

44. - 차임: 0원

45. - 전입일자: 2021-03-12

46. - 확정일자: 2021-02-04

47. - 배당신고일자: 2023-04-03

48. - 대항력: 있음

49. - 비고: 선순위임차권, 공동담보 등기사항에 명시되어 있으며, 인수 대상입니다.

50.

51. * 임차인: 박인아

52. - 보증금: 10,000,000원

53. - 차임: 1,000,000원

54. - 전입일자: 2023-12-28

55. - 확정일자: (정보 없음)

56. - 배당신고일자: (정보 없음)

57. - 대항력: 없음

58. - 비고: 후순위 임차인으로 보입니다.

59. 3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

60.

61. * 말소기준권리: 2023년 7월 5일자 나주시 압류 (을9, 접수일자 2023-07-05)

62. * 인수되는 권리:

63. - 을구 4번 2023.4.3. 제52278호 주택임차권: 김민철, 267,000,000원. 전입일자 2021-03-12, 확정일자 2021-02-04. 등기부상 '인수'로 명시되어 있으며, 이는 한국주택금융공사 임차인과 동일한 내용으로 보입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

64.4. 상권분석

65. 4.1. 건물 이용 현황

66.

67. * 본 건물은 현재 업무시설-오피스텔로 이용 중입니다.

68. * 건축물대장상 '오피스텔 및 근린생활시설'로 기재되어 있어, 상가 용도로도 활용 가능성이 있습니다.

69. 4.2. 주변 상권

70.

71. * 주변은 다세대주택, 아파트, 학교, 공원 등 주거 및 생활 편의시설이 밀집된 지역입니다.

72. * 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

73.5. 생활정보

74. 5.1. 주거 편의시설

75.

76. * 건물 내 기본 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

77. * 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

78. 5.2. 교육 및 교통 편의

79.

80. * 교육: 염경초등학교가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

81. * 교통: 지하철 9호선 등촌역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선으로 서울 시내 접근성이 양호합니다.

82.6. 잠재적 리스크

83. 6.1. 권리관계 관련 리스크

84.

85. * 대항력 있는 임차인(한국주택금융공사, 보증금 267,000,000원)이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 의무가 있습니다. 이는 실질적인 취득 비용을 증가시키는 주요 요인이 됩니다.

86. 6.2. 법규 및 토지이용 제한

87.

88. * 본 물건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 다음과 같은 토지이용 계획 및 제한 사항이 있습니다.

89. - 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

90. - 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

91. - 상대보호구역 (강서교육지원청 반드시 확인 요망)

92. - 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)

93. - 과밀억제권역

94. - (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

95. - 중점경관관리구역 (한강변)

96. - 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 아파트 관련 기간 상이 확인 필요)

97. * 이들 제한 사항은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있으므로, 정확한 내용은 관련 기관에 확인해야 합니다.

98. 6.3. 주변 시설 (혐오시설 등)

99.

100. * 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성을 고려할 때, 본건 주변에 심각한 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

101. * 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역' 또는 '폐기물매립시설 설치제한지역' 등 잠재적으로 민감할 수 있는 구역이 포함되어 있으나, 이는 해당 시설의 실제 존재 여부에 따라 그 영향이 달라집니다. 정확한 현장 확인 및 관련 기관 문의가 필요합니다.

102.7. 종합 의견

103.

104. 본 물건은 서울 강서구 염창동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 기본적인 주거 및 업무 환경, 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 염경초등학교가 인접하여 교육 환경 또한 양호합니다.

105. 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 선순위 임차인(한국주택금융공사)이 존재하며, 그의 보증금 267,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 투자 금액을 크게 증가시킬 수 있는 요인이므로, 철저한 권리 분석과 배당 현황 파악이 필수적입니다.

106. 또한, 다수의 토지이용 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 확인이 선행되어야 합니다.

107.8. 투자 포인트

108.

109. * 비교적 신축인 진영리버타운 오피스텔 (2019년 준공)

110. * 지하철 9호선 등촌역 역세권 (근거리) 및 다수 버스 노선으로 우수한 교통 접근성

111. * 염경초등학교 인근으로 교육 환경 양호

112. * 오피스텔 및 근린생활시설 복합 용도로 다양한 활용 가능성

113. * 시세 대비 낙찰가율을 통한 시세 차익 기대 (단, 임차인 인수 조건 충족 시)

114.9. 예상 입찰가

115.

116. * 최근 매매 정보: 2024년 3월 17일, 33.86㎡ 기준 27,900만원 (279,000,000원)

117. * 감정가: 268,000,000원

118. * 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 267,000,000원

119.

120. 본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 매수인의 총 부담액이 시세(약 27,900만원)를 초과하지 않는 범위 내에서 산정하는 것이 합리적입니다.

121.

122. 인수 보증금 267,000,000원을 고려하면, 총 부담액 = 낙찰가 + 인수 보증금 이며, 이 총 부담액이 시세를 넘지 않도록 해야 합니다.

123.

124. 따라서, 최대 입찰가는 다음과 같이 산출됩니다.

125. 최대 입찰가 = 시세 - 인수 보증금

126. 최대 입찰가 = 279,000,000원 - 267,000,000원 = 12,000,000원

127.

128. 상기 산출액은 12,000,000원이라는 매우 낮은 금액으로, 이는 한국주택금융공사가 채권자로서 배당받는 금액이 없거나 매우 적을 경우에 해당합니다. 실제 배당 현황에 따라 인수해야 할 보증금 액수가 달라질 수 있으며, 이는 입찰가 결정에 매우 중요한 변수입니다.

129.

130. 매수인이 인수해야 할 보증금이 모두 변제되지 않는다고 가정할 때, 현실적인 입찰가는 보증금 인수액과 감정가, 시세를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

131. 보수적으로, 본건의 입찰가는 12,000,000원에서 최대 50,000,000원 사이에서 결정될 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 정확한 배당 순위 및 예상 배당액 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

132.

133. * 본 물건의 총 예상 부담액은 (입찰가 + 인수 보증금)이므로, 시세를 초과하지 않는 선에서 신중하게 접근해야 합니다.

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