나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513491 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 858-3 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "미추홀공원" 동측 인근에 위치하고 부근은 다세대주택,연립주택,아파트,근린생활시설,공원 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

1995년 4월 1일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건중 제4층 제402호로 외벽:페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

다세대주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 장방형의 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

동측으로 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(저촉),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))).

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다. 나.본건 등기사항전부증명서상 아래와 같이 임차권등기명령이 등재되어있음. 2021카임10566(2021.08.02) 임차보증금: 87,000,000원 범 위: 제4층 제402호 48.61제곱미터 전부 임대차계약일자: 2019.06.11 주민등록일자: 2019.07.30 점유개시일자: 2019.07.30 확정일자: 2019.06.12 임차권자: 한국토지주택공사(135671-0033355),경남 진주시 충의로 19

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513491 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 858-3 4층402호

용도: 다세대주택

건물명: 원성빌라

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제4층 제402호

사용승인일: 1995년 4월 1일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 86,000,000원

토지면적: 15.81㎡ (약 4.78평)

토지지분: 15.81㎡ (약 4.78평)

건물면적: 48.61㎡ (약 14.71평) (전용면적)

전용면적: 48.61㎡ (약 14.71평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "미추홀공원" 동측 인근에 위치함.

주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 지역임.

주거환경개선지구로 지정된 바 있음 (2006.12.31 사업 완료).

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역

소로3류 (폭 8m 미만) (2020-07-01) (저촉)

가축사육제한구역

주거환경개선지구 (사업완료-2006.12.31)

과밀억제권역

토지거래계약 허가구역 (2025-08-21) (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.8.26 ~ 2026.8.25)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2021년 7월 1일자 양산세무서장의 압류(갑22)이며, 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 12번 한국토지주택공사의 주택임차권은 매각으로 소멸 예정입니다. (임차인 현황 상 대항력 없음 확인)

3.3. 임차인 현황

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 (입주자: 유 ))

보증금: 87,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-07-30

확정일자: 2019-06-12

배당신고일자: 2021-08-23

대항력: 없음

비고:

3.4. 등기부채권 총액

등기부 기재 채권 총액: 87,000,000원 (주택임차권 보증금)

4. 상권분석

주변 연립,다세대,빌라 매매 정보 분석:

최근 거래 사례 (2026년 5월):

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡, 3층): 82,000,000원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡, 4층): 122,000,000원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡, 3층): 90,000,000원

본건(원성빌라)은 1995년식, 48.61㎡ (전용면적)으로, 유사 연식 및 면적의 대일빌라(9000만원)와 세명쉐르빌(8200만원)이 가장 유사한 시세대를 형성하고 있습니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 볼 때, 본건의 적정 시세는 8,000만원 ~ 9,000만원 범위로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 미추홀공원이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 일부 제공합니다.

* 주변에 다세대, 연립, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재되어 있어 주거 밀집 지역에 속합니다.

* 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 현장 방문 시 거주인 등 이해관계인의 부재로 내부 상태 확인이 제한되었으므로, 실제 생활 환경은 입찰 전 현장 재확인 필요합니다.

* 주변에 특별히 보고된 혐오 시설은 없으나, 이는 현장 확인을 통해 재검증이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1995년 준공으로 약 30년 경과된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 구체적인 내용 확인 필요. (특이사항 및 특수물건정보에 언급)

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 거주인 부재로 내부 구조 및 상태 확인이 제한적이었습니다. 실제 점유 상태, 수리 필요 여부 등은 입찰 전 반드시 현장 재확인 필요.

* 토지거래허가구역: 외국인 및 일정 규모 이상 토지 거래 시 허가 필요. (2025.8.26 ~ 2026.8.25 지정기간)

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리는 소멸 예정이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 건물 노후화, 내부 확인 불가, SGI 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

인근 실거래가를 고려할 때, 적정 시세 범위 내에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하며, 말소되는 권리가 대부분입니다.

* 인근 실거래가를 바탕으로 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보 가능성이 있습니다. (단, 현재 임대 여부 미확인)

* 미추홀공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원

인근 시세 분석: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

주요 권리 분석: 임차인 보증금 87,000,000원이 있으나, 대항력 없음으로 확인되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 0원으로 간주)

예상 입찰가 산정:

시세 하단인 80,000,000원에서 감정가를 고려하여,

최적 입찰가 범위: 77,000,000원 ~ 85,000,000원

(주의: 이는 시세 및 권리 분석에 따른 추정치이며, 현장 조사 및 추가 정보 확인 후 입찰가 결정 필요.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.