나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513442 [1] 인천광역시 부평구 부평동 124-3 금호레스빌 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재, '부평중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설 및 업무시설, 소규모 공동주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에는 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 스라브 및 기타지붕 10층 건물 내 제7층 제702호로서, 외 벽 : 치장 석재붙임 및 드라이비트 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

현재 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비를 갖추었고, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, (기계식)주차설비, 바닥난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '금호레스빌' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 노폭 약 35미터 및 약 3미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513442 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 124-3 금호레스빌 7층702호

용도: 오피스텔

감정가: 115,000,000원

토지면적: 10.48㎡ (약 3.17평)

토지지분: 10.48㎡ (약 3.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.94㎡ (약 14.50평)

건물지분: 47.94㎡ (약 14.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보

주의사항: (권리분석 및 잠재적 리스크 섹션 참조)

특수물건정보: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, '부평중학교'의 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 소규모 공동주택 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황: 본 물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

도로상태: 물건은 서측 약 35미터, 동측 약 3미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근 및 이용에 문제가 없습니다.

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 구조: 본 물건은 철근콘크리트구조 및 일반철골구조의 스라브 및 기타 지붕을 가진 10층 건물 내에 위치한 제7층 제702호 오피스텔입니다.

외벽 마감: 치장 석재붙임 및 드라이비트 등으로 마감되었습니다.

내벽 마감: 벽지도배 등으로 마감되었습니다.

창호: 샷시 창호로 설치되어 있습니다.

이용상태: 현재 '오피스텔'로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차설비, 바닥난방설비 등을 갖추고 있어 생활 및 업무에 필요한 기본적인 설비는 충족하고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접한 토지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 현재 '금호레스빌' 건물 부지로 이용되고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한 상태: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 기간 내 거래 시에는 허가를 받아야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 25일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 1,990,000,000원)가 말소기준권리가 됩니다.

인수되는 권리: 본 건의 가장 큰 특징은 을구 5번 순위의 주택임차권(채윤병)이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 해당 임차인은 2020년 12월 31일 전입, 2020년 12월 10일 확정일자를 받았으며, 보증금은 125,000,000원입니다. 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 여기에는 한국주택금융공사의 강제경매(2025.10.30. 접수, 채권액 137,906,450원) 및 강서세무서장의 압류(2026.05.13. 접수) 등이 포함됩니다.

등기부채권 총액: 약 2,115,000,000원으로, 채무 규모가 상당히 큰 편입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 채윤병 (한국주택금융공사)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 31일

* 확정일자: 2020년 12월 10일

* 배당신고일자: 2024년 10월 28일

* 대항력: 있음 (보증금 125,000,000원 인수)

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액을 인수해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 부평동은 부평역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 기능을 갖춘 지역입니다. 인근에 다수의 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 오피스텔로서의 기본적인 임대 수요는 존재할 것으로 보입니다. 다만, 주변의 오피스텔 공급량 및 신축 오피스텔과의 경쟁력 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 부평중학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통: 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 추가적인 조사 결과, 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 준공업지역 및 상업지역과의 혼재로 인해 일부 소음이나 유동 인구 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 채윤병 씨의 보증금 125,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 비용 발생으로 이어지므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

공동담보: 공동담보로 경매가 진행된 점은 채무 규모가 크거나 채권 확보를 위해 여러 담보물이 묶인 상황일 수 있음을 시사합니다.

토지거래계약허가구역: 현재 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 매각 이후 소유권 이전 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. 지정 기간(2026.8.25. 종료) 동안에는 특히 주의가 필요합니다.

임대관계 미상: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 정확한 임대 관계 파악이 이루어지지 않았습니다. 인수되는 임차인 외에 다른 미등기 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없어, 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 부평구 내에 위치하여 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 125,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 감정가 대비 실질적인 취득 비용을 크게 상승시키는 요인으로 작용합니다. 또한, 다수의 권리관계와 토지거래허가구역 지정 등 추가적인 고려사항이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

인천 부평구 지역은 꾸준한 수요가 있는 곳으로, 본 건이 위치한 지역 특성상 오피스텔로서의 활용 가치는 있습니다.

만약 인수되는 임차 보증금을 고려한 총 실질 취득 비용이 주변 시세 대비 현저히 낮다면, 이는 투자의 기회가 될 수 있습니다.

다만, 임차인과의 명도 협상 및 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 금호레스빌 오피스텔의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2024년 10월: 4,700만원 (20.47㎡, 6층)

* 2025년 2월: 8,300만원 (38.28㎡, 8층)

* 2026년 7월: 6,700만원 (33.99㎡, 7층)

본 건의 전용면적은 47.94㎡이며, 제공된 JSON의 거래 사례 면적(20.47㎡, 38.28㎡, 33.99㎡)과는 차이가 있습니다. 이를 바탕으로 단위 면적당 가치를 추정해보면, 최근 거래(2026.07, 33.99㎡, 6,700만원) 기준으로는 약 197,117원/㎡, 2025.02(38.28㎡, 8,300만원) 기준으로는 약 216,823원/㎡의 시세를 형성하고 있습니다.

이를 본 건의 면적 47.94㎡에 적용 시, 약 94,500,000원(197,117원/㎡ * 47.94㎡)에서 103,070,000원(216,823원/㎡ * 47.94㎡) 범위의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

예상 입찰가 산정:

본 건의 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 125,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 따라서, 낙찰 후 실제 투입되는 총 금액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

추정된 시세(약 9,450만원 ~ 10,307만원)에 인수 보증금 125,000,000원을 더하면, 총 실질 취득가는 약 219,500,000원 ~ 228,070,000원에 달합니다.

감정가 115,000,000원은 이러한 인수 부담을 전혀 반영하지 않은 금액이므로, 감정가 이상으로 입찰할 경우 상당한 손실이 발생할 수 있습니다.

제안 입찰가:

인수 보증금 125,000,000원을 제외한 순수 입찰가는, 위에서 산정한 시세와 인수 부담을 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

따라서, 낙찰 후에도 추가적인 리스크를 감안할 때, 60,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

이 금액으로 낙찰받더라도 총 지출액은 185,000,000원에서 205,000,000원이 되므로, 이 점을 반드시 인지하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.