나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513473 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1210-2 2동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "관교여자중학교" 북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근으로 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 하이새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) : 각 토지 공히 제2종일반주거지역(2023-09-25),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513473 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1210-2, 2동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 125,000,000원

토지 면적: 37.04㎡ (약 11.2평)

토지 지분: 36.83㎡ (약 11.1평)

건물 면적 (전용 면적): 57.47㎡ (약 17.4평)

건물 지분 (전용 면적): 57.465㎡ (약 17.4평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 1층

건물 연면적 (2동 전체): 2667.28㎡

준공일: 1989년 10월 28일

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서

아파트 전용 면적: 57.47㎡ (약 17.4평)

아파트 분양 면적: 제공된 정보에서 확인되지 않습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "관교여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 북측으로 노폭 약 10m, 동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25., 외국인 등 한함)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 종류: 부동산 강제 경매

* 채권자: 서

* 말소기준권리: 등기부상 갑13 가압류 (2025년 7월 23일)이나, 실제로는 을10 주택임차권 (2023년 12월 14일) 등기가 존재합니다.

* 주요 권리 사항:

* 등기부상 을10 주택임차권 (2023-12-14, 90,000,000원)은 말소된 것으로 기재되어 있으며, 임차인 현황에서도 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수 보증금은 0원입니다.

* 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 을10 주택임차권 등기가 명시되어 있고, '서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 내용이 함께 기재되어 있어, 권리관계의 명확한 확인이 필요합니다.

* 등기부 현황 (주요 권리):

* 을10: 주택임차권 (2023-12-14), 90,000,000원, 말소.

* 갑13: 가압류 (2025-07-23), 롯데카드, 22,170,232원, 말소 (말소기준권리).

* 갑15: 강제경매 (2025-10-29), 서울보증보험, 96,048,122원, 말소 (본건 경매개시결정).

* 총 등기부채권액: 134,419,932원.

* 인수되는 보증금: 0원.

1.3. 지역 분석 및 주변 시설

* 주변 환경: "관교여자중학교" 북서측 인근에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

* 교육 시설: "관교여자중학교"가 인접해 있으며, 주변에 초등학교 및 고등학교가 분포합니다.

* 편의 시설: 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료 등을 해결할 수 있습니다. 병원, 은행 등 기타 편의시설 접근성도 보통 수준으로 예상됩니다.

* 주변 개발 현황: 주안동 일대는 재개발 및 도시정비 사업이 진행되는 지역이 있어 지역 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

* 혐오 시설: 현재 조사된 정보와 주변 환경에 대한 일반적인 분석 결과, 본 물건지 인근에 즉각적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설(대규모 공장, 유흥 집결지, 고물상 밀집 지역 등)은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 답사를 통해 주변을 상세히 확인할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: "관교여자중학교" (북서측 인근).

* 교통: 버스정류장 인근, 대중교통 이용 편리.

* 주거 환경: 1989년 준공된 6층 건물 중 1층에 위치하며, 구축 아파트입니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배 마감, 창호: 하이새시창호.

* 설비 내역: 급배수, 위생설비, 난방설비 등 구비.

1.5. 잠재적 리스크

* 복잡한 임차권 관계: 을10 주택임차권 등기의 말소 여부와 물건명세서 상 '소멸되지 않는 권리'로의 명시, 그리고 '말소 동의 확약서' 제출이라는 상반된 내용으로 인해 권리관계의 명확한 파악에 주의가 필요합니다. 비록 대항력은 없는 것으로 기재되어 있으나, 명도 관련 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* 건축물 노후도: 1989년 사용 승인된 건물로, 약 37년 경과된 노후 건물에 해당하여 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건 정보에 명시된 'SGI 인수조건 변경'은 권리관계의 특수성을 암시하므로, 사전 조사를 통해 정확한 내용을 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 아파트로서, 주변 주거 환경 및 교통 접근성은 양호한 편입니다.

다만, 1989년 준공된 노후 건물이며, 을10 주택임차권 등기 관련하여 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 매수 시 각별한 주의가 요구됩니다.

이러한 복잡한 권리관계를 명확히 해결하고, 건물 노후도에 대한 합리적인 대처 방안을 마련한다면, 감정가 대비 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 인천 미추홀구 주안동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 합리적인 감정가: 현재 감정가를 기준으로 비교적 낮은 진입 장벽을 가질 수 있습니다.

* 권리관계 명확화 시 가치 상승: 복잡한 임차권 관계가 법적으로 명확하게 정리될 경우, 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* "SGI 인수조건 변경"의 잠재력: 해당 조건은 향후 재개발 또는 리모델링과 관련된 긍정적인 신호일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 125,000,000원에서 시작합니다. 인수할 보증금이 없는 것으로 분석되므로, 해당 금액을 기준으로 시장 상황, 물건 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 입찰가를 산정하나, 본건의 특수성을 감안하여 철저한 사전 조사를 바탕으로 적정가를 산출하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.