나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513414 [1] 인천광역시 계양구 효성동 160-15 소원맨숀빌라 2동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 계양구 효성동 소재 "인천명현초등학교" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 주위는 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주택지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층건내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 1996.09.09) 외벽 : 색재치장 및 타일붙임 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터, 6미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(효성(자세한 사항은 도시정비과 문의)) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건물 외벽에 '10동'으로 표기되어 있고, 출입문에 '가스공급중단예고장'이 부착

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경513414 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 160-15 소원맨숀빌라 2동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 114,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 24.88㎡ (약 7.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.89㎡ (약 14.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제402호

사용승인일: 1996년 09월 09일

1.3. 주변 환경

위치: 인천광역시 계양구 효성동 소재 "인천명현초등학교" 남서측 인근

주위환경: 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 밀집된 주택지대, 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 상황은 보통 편임.

2. 입지조건

2.1. 입지 분석

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치하여 주거 지역으로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. "인천명현초등학교"가 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 차량의 접근성이 용이하고 버스정류장이 가까워 대중교통 이용도 가능합니다. 주변으로는 동종의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용도 대체로 편리할 것으로 예상됩니다.

2.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 인천지방법원 강제경매개시결정 (2025타경513414) (갑9, 2025-10-28, 채권액 107,871,232원).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 100,000,000원 (등기부상 권리금액: 70,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2015년 07월 03일

* 확정일자: 2015년 04월 21일

* 배당신고일자: 2023년 11월 24일

* 대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

* 갑구: 소유권 이전 (최오규, 이추자)

* 을구 13번: 주택임차권 (한국토지주택공사, 70,000,000원, 말소 예정)

* 갑구 9번: 강제경매 (서울보증보험, 107,871,232원, 말소기준권리)

3.4. 인수되는 권리

권리분석상 임차인의 대항력이 없어 매각으로 인해 위 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 13번 주택임차권등기(서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출됨)'가 언급되어 있으나, 임차인 현황에서 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 2025년 12월 기준의 주변 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 삼성하이츠맨션 815동 (전용 51.48㎡, 2002년식, 3층): 134,000,000원

* 효성빌라 (전용 36.36㎡, 1991년식, 3층): 54,500,000원

* 아름빌라 (전용 25.38㎡, 1993년식, 1층): 38,000,000원

본건(건물면적 47.89㎡, 1996년식)의 감정가 114,000,000원은, 면적과 건축 연도를 고려했을 때 가장 유사한 조건의 삼성하이츠맨션 시세 134,000,000원보다는 낮게 형성되어 있습니다. 이는 본건의 감정가가 비교적 합리적으로 산정되었음을 시사합니다. 다만, 해당 시세 정보는 2025년 기준이므로 현재 시점(2026년 7월)과는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

"인천명현초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 도보로 통학 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 관리 상태

* 출입문에 '가스공급중단예고장'이 부착되어 있어, 현재 가스 공급이 중단되었거나 중단될 예정일 수 있습니다. 이에 따른 복구 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 외벽에 '10동'으로 표기되어 있으나, 본건은 '2동'으로 되어 있어 표기 오류가 있습니다. 실제와 다른 표기로 인한 혼동이 있을 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

* 'SGI 인수조건 변경', '선순위임차권' 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 임차인 현황 상 대항력은 없으나, 등기부상 임차권과의 관계, 확약서 내용 등 복잡한 권리관계에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 임대관계는 미상으로, 현재 공실 상태인지 임차인이 점유 중인지, 명도 과정에 어려움은 없는지 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 토지이용계획

* 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.08.26 ~ 2026.08.25)이 경매 시점과 겹쳐 있으므로, 취득 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 인천명현초등학교 인근에 있어 교육 환경이 양호하며 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 건물 자체는 1996년식으로 연식이 있으나, 감정가는 2025년 기준 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상되지만, '가스공급중단예고장' 부착, 외벽 동 표기 오류 등 현장 확인이 필요한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 'SGI 인수조건 변경' 및 임차권 관련 복잡한 권리관계는 반드시 추가 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 명현초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 주변 다세대주택 시세 대비 합리적인 감정가.

* 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크 감소 가능성.

* 주택지대로서 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 114,000,000원이며, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

제공된 2025년 12월 기준 시세 정보 중 본건(건물면적 47.89㎡, 1996년식)과 가장 유사한 삼성하이츠맨션(전용 51.48㎡, 2002년식)의 시세는 134,000,000원이었습니다.

감정가는 이보다 낮은 114,000,000원이지만, 2025년 기준 시세이므로 현재(2026년 7월) 시세를 추가로 확인해야 합니다.

다만, '가스공급중단예고장' 부착 등 수리 및 복구 비용 발생 가능성과 복잡한 권리관계에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 현장 답사 및 권리 관계에 대한 최종 확인 후, 감정가 수준에서 보수적으로 접근하거나, 시세를 고려하여 보수적으로 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최소 입찰가: 114,000,000원 (감정가)

안정적 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.