나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513357 [1] 인천광역시 서구 청라동 153-3 크리스탈뷰2차 11층1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층건 내 11층 1101호로서, 외벽 : 석재붙임, 페인팅 등 마감임. 내벽 : 미상임. 창호 : 하이샷시 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 지하주차장, 난방설비 등 되어 있는 것으로 탐문됨.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측(약 15M), 남측(약 20M)의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513357 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 153-3 크리스탈뷰2차 11층1101호

용도: 오피스텔

건물면적: 25.22㎡ (약 7.63평)

토지면적: 6.48㎡ (약 1.96평)

감정가: 117,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

토지거래허가구역: 지정지역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천해양경찰서' 남서측 인근에 위치합니다.

주위에는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 환경이 무난하게 조성되어 있습니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

건물은 북측(약 15M) 및 남측(약 20M)의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래계약 허가를 받아야 하는 구역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 8일자 고양세무서장의 압류.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

본건의 말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없습니다.

을구 1번 주택임차권등기 (서울보증보험주식회사)는 대항력이 없으나, 등기부상 말소 대상임에도 불구하고 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 최종 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. (다만, 계약 내용 및 확약서 내용을 면밀히 검토해야 합니다.)

기타 등기사항: 소유권이전, 압류, 강제경매 등기 등이 있으나 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 보증금: 0원.

임차인 현황:

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 20일

확정일자: 2021년 10월 5일

배당신고일자: 2024년 5월 23일

대항력: 없음

임차인 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)는 전입일자(2021-10-20) 기준으로 보증금 140,000,000원에 대한 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 권리 관계를 다시 한번 확인하여 최종적인 인수 여부를 판단해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 인천 청라지구 내 일반상업지역에 위치한 오피스텔로, 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

인천해양경찰서 등 공공기관이 인근에 위치하며, 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

대중교통 및 도로 접근성이 양호하여 지역 내외 이동이 용이합니다.

5. 생활정보

주변 환경: '인천해양경찰서' 남서측 인근에 위치하며, 공공기관 및 다양한 편의시설이 근거리에 있습니다.

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근이 용이합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 15층 건물 내 11층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 화재탐지, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주차: 지하주차장이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래 허가를 받아야 하는 구역에 해당합니다. (오피스텔의 경우 해당 규정 적용 여부 추가 확인 필요)

SGI 인수조건 변경: 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 파악하여 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

임차인 관련: 대항력 없는 임차인의 보증금 140,000,000원이 있으나, 배당 절차 및 확약서 내용 등을 면밀히 검토하여 최종 인수 여부를 확인해야 합니다.

내부 상태: 현재 공실 상태인지, 임차인이 점유 중인지, 내부 마감재 상태 등은 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 '크리스탈뷰2차' 오피스텔로, 2019년에 준공된 비교적 신축 건물입니다.

입지 및 교통 여건이 양호하며, 주변 상업 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있어 안정적인 가치 상승이 기대됩니다.

권리 관계상 인수 부담이 없는 것으로 분석되나, 임차인 관련 확약서 내용과 토지거래허가구역 지정에 대한 세부 규정은 반드시 확인해야 할 사항입니다.

적절한 가격으로 낙찰받을 경우, 임대 수익 및 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 입지: 청라국제도시 내 중심 상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성 높음.

신축 건물: 2019년 준공으로 최신 시설 및 관리 상태 양호 기대.

안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무 시설 종사자, 배후 주거 단지 수요 풍부.

권리상 인수 부담 없음: 명확한 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸 예정.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세 분석:

2024년 12월 18일: 10,000만원 (15층, 직거래)

2024년 9월 9일: 9,900만원 (4층, 직거래)

2024년 11월 26일: 10,500만원 (13층, 중개거래)

평균 매매가: 약 10,133만원

시세 범위: 9,900만원 ~ 10,500만원

감정가: 117,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 감정가는 최근 시세보다 높은 편입니다. 낙찰을 위해서는 시세 범위를 고려한 전략적인 접근이 필요합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준을 고려한 입찰가 산정을 추천합니다.

권장 입찰가: 90,000,000원 ~ 105,000,000원

최적의 입찰가는 현장 조사, 명도 가능성, 권리 분석 재확인 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.