나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1569 [1] 인천광역시 서구 마전동 995-3 유호아파트디단지 1동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "서구청검단행정과" 동측에 위치하며, 주변은 동유 형의 공동주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 검단사거리역(인천2호선) 등이 소재 하는바, 대중 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브 5층 건물내 제5층 제504호로서, (사용승인일 1992.02.26) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 "아파트"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, "아파트" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 일반 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(2013-05-27)(접 합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2013-05-27)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

"평가의견" 및 "호별배치도" 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

감정평가서에 현황상 위치와 '건축물현황도'상 위치가 상이하다고 감정평가하였으나, 인천 서구의 사실조회회신(2026.1.2.자)에 의하면 건축물대장 생성 시 전유부 평면도를 계단을 중심으로 좌우 반전된 도면으로 구분하여 등록하지 않고 해당하는 호수의 형별타입에 해당하는 도면을 등록한 것으로 건축물현황도 상 오류(오기)사항 없음으로 회신함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1569 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 995-3 유호아파트디단지 1동 5층504호

용도: 아파트

감정가: 130,000,000원

토지면적: 31.10㎡ (약 9.4평)

건물면적: 57.15㎡ (약 17.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "서구청검단행정과" 동측에 위치하며, 주변은 유사한 형태의 공동주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 인천2호선 검단사거리역이 인접해 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

도로상태: 단지 내 도로를 통해 일반 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당 (국민은행, 1992.03.27) 입니다.

권리분석결과: 모든 후순위 권리(을구 근저당, 갑7 가압류)는 낙찰로 인해 소멸됩니다. 갑구의 소유권이전청구권가등기(갑5)가 말소기준권리보다 선순위로 존재하나, 통상적인 임의경매 물건의 특성을 고려할 때 말소될 가능성이 높으며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권총액: 71,555,704원 입니다.

임차인현황: 임차인 우 (우대성)은 보증금 0원, 차임 0원이며, 2017-03-09에 전입신고가 되어 있습니다. 대항력은 없습니다.

인수되는 보증금: 0원 입니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 공동주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 해당 지역은 전형적인 주거 지역 상권의 특성을 가집니다.

5. 생활정보

건축물 구조: 철근콘크리트 슬래브 5층 건물 중 제5층 제504호로, 1992년 2월 26일에 사용승인되었습니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

이용상태: 집합건축물대장상 "아파트"로 이용 중입니다.

주변시설: "서구청검단행정과"가 동측에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 위치 오류: 감정평가서상 현황과 건축물현황도 상 위치가 다르다는 의혹이 제기되었으나, 인천 서구청의 사실조회 결과 건축물현황도 상 오류(오기)사항이 없는 것으로 회신되어 해소되었습니다.

토지거래허가구역: 외국인 등이 주택용도 취득 시 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다.

건물 노후도: 1992년 준공되어 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 혐오시설: 주변 탐색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 아파트로, 인천2호선 검단사거리역 인근에 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리분석상 인수되는 권리 없이 명도가 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 건물 노후도와 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

인천2호선 검단사거리역 역세권으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 재산권을 확보할 수 있습니다.

주변 시세 및 유사 아파트 단지의 실거래가를 면밀히 분석하여 저평가된 가치를 발굴할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 경쟁률 분석 등 추가적인 시장 조사 및 전문가의 심층 분석이 필요합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 130,000,000원을 기준으로 시장 상황과 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.