나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513484 [1] 인천광역시 서구 가좌동 30-86 진주아파트 301동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그린 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설 등이 밀집하고 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 인천2호선 인천가좌역 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 (사용승인일자 : 1989.11.25.) 제1층 제103호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 도로(도로)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513484 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 30-86 진주아파트 301동 1층103호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에프에스비2506유동화전문

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 23.80㎡ (약 7.19평)

건물면적: 49.50㎡ (약 14.97평) (전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 (사용승인일자: 1989.11.25.)

참고: 분양면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 매각 상세 정보

감정가: 190,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

유동화물건: 본건은 유동화 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

인근에는 공동주택(아파트 등) 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인천2호선 인천가좌역 및 버스정류장이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

북측 및 동측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

제3종일반주거지역입니다.

도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등 특정 주체는 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다. (유효기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권이전: 김미란 (1990-05-31)

근저당: 에스비아이저축은행 (216,000,000원) - 말소기준권리

가압류: 롯데카드 (5,083,401원)

임의경매: 에프에스비2506유동화전문 (194,637,422원)

3.2. 말소기준권리 및 총채권액

말소기준권리는 에스비아이저축은행의 근저당(216,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 약 221,083,401원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이더라도 실제 점유 관계 및 명도 가능성 등에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 동향

진주아파트는 1989년에 준공된 대단지 아파트로, 주변에 가좌시장이 인접해 있어 생활 편의성이 좋습니다.

일부 자료에 따르면 재건축을 통한 가치 상승 잠재력이 언급되나, 시설 노후화 및 주차 공간 부족 등의 단점도 존재합니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

향후 재건축 사업이 추진될 경우, 아파트 가치 상승의 잠재력이 있을 것으로 예상됩니다.

제3종일반주거지역으로, 개발 밀도와 관련하여 추가적인 검토가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가좌시장 등 전통시장 및 상가시설이 인접해 있어 생활필수품 구매 및 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 '가림고등학교'가 있으며, '인천가좌초등학교', '제물포중학교' 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 기타 주변시설

인천2호선 인천가좌역이 근거리에 있어 교통이 편리하며, 주변 지역의 안전 강화를 위한 '안심 귀갓길' 조성 사업이 진행되는 등 생활 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

다만, 인천 서구 지역 전반에 걸쳐 환경기초시설 등이 집단화되어 있다는 지적이 있어, 이에 대한 잠재적 영향도 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

외국인 등 특정 주체는 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하며, 이는 거래 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 시설 노후화

1989년 준공된 아파트로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 및 거주 환경 저하 가능성이 있습니다.

6.3. 주차 시설 부족

인근 단지의 경우 주차 공간 부족 문제가 제기되고 있어, 본건 역시 유사한 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 잠재적 혐오시설

검색 결과, 인천 서구 가좌동 일대에 환경기초시설 등이 위치하나, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미치는 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 개발에서 소외된 달동네 풍경이 언급된 바 있어, 지역 전반의 개선 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 아파트로, 역세권 인접 및 상업시설과의 근접성 등 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 1989년 준공으로 인한 노후화 및 주차 문제가 단점으로 지적되나, 대단지 아파트로서 재건축 시 잠재적 가치 상승이 기대됩니다. 토지거래허가구역이라는 점과 임대차 관계 미상에 따른 명도 리스크는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 인천2호선 인천가좌역 인접으로 인한 교통 편의성

* 가좌시장 등 생활 인프라와의 높은 접근성

* 대단지 아파트로서의 재건축 잠재력

* 일괄매각으로 인한 토지 확보

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 190,000,000원을 기준으로 하되, 상기 명시된 권리 분석, 임차인 현황, 건물 노후화, 주차 문제, 토지거래허가구역 등의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려할 필요는 없습니다. 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 경쟁 입찰자 수 등을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.