나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12987 [1] 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선감정 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "서울양동초등학교" 서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(신정역) 등이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2021.09.02.) 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 '도시형생활주택/단지형다세대주택' 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 공부상 "공동주택 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역 (강서양천교육청에 반드시 확인요망), 절대보호구역(2025-01-10), 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동 939-10 큐브쓰리 제5층 제503호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12987 (1)이며, 감정가는 331,000,000원입니다.

토지 면적은 17.25㎡ (약 5.22평)이며, 건물 면적은 25.69㎡ (약 7.77평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 사용승인일은 2021년 9월 2일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 소재하는 "서울양동초등학교" 서측에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 신정역이 소재하여 교통 여건은 무난한 수준입니다.

건물은 동측으로 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 10월 30일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3, 채권액 329,000,000원)입니다.

등기부상 후순위 권리로는 2021년 9월 6일 소유권보존 (갑1), 2021년 11월 1일 소유권이전 (갑2, 매매), 2023년 12월 7일 주택임차권 (을3, 전재혁, 보증금 329,000,000원)이 존재합니다.

이 중 주택임차권(을3)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (전재혁)

* 보증금: 329,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 1일

* 확정일자: 2021년 9월 13일

* 대항력: 없음 (제공 정보 기준)

* 비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인이라는 정보가 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 특별 매각 조건으로 주택도시보증공사는 매수인에게 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 합니다.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자 기준 대항력이 존재하는 임차인이므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

권리분석 요약: 말소기준권리보다 후순위인 임차권 등기(을3)는 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 최 의 존재로 인해 잠재적 인수 부담 또는 명도 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 다만, 임차인 최 의 보증금이 0원으로 명시되어 있어 직접적인 금전적 인수 부담은 없을 가능성이 높으나, 대항력의 실질적 의미에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각 문구를 고려하여 최종 권리 관계를 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 서울양동초등학교 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 상업 시설 및 주거 시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 신정역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 서울양동초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 도시형생활주택으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 최 의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으나, 대항력으로 인해 명도 절차에서 추가적인 시간 또는 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

* 복잡한 HUG 인수조건 및 임차인 대항력 포기 조건: 매각 조건에 따른 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다양한 규제 사항이 존재하여 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 신정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 서울양동초등학교가 인접하여 교육 환경 또한 우수합니다. 감정가는 3억 3,100만원으로 책정되어 있으나, 시장 상황 및 권리 관계를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 특수 매각 조건은 본 물건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 준공)으로 비교적 양호한 상태 유지.

* 지하철 신정역 역세권으로 우수한 교통 편리성.

* 서울양동초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 정확한 권리 분석과 리스크 해소 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 비슷한 면적의 건물들은 3.3㎡당 약 560만원에서 740만원 수준으로 거래되고 있습니다. 본 물건은 2021년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 3.3㎡당 700만원에서 800만원 수준의 단가가 적용될 수 있습니다.

* 전용 면적: 25.69㎡ (약 7.77평)

* 예상 단가 적용 (보수적): 3.3㎡당 700만원

* 25.69㎡ * (700만원 / 3.3058㎡) ≈ 179,830,000원 (약 1억 8천만원)

* 예상 단가 적용 (적극적): 3.3㎡당 800만원

* 25.69㎡ * (800만원 / 3.3058㎡) ≈ 205,520,000원 (약 2억 6천만원)

감정가(331,000,000원) 대비 시장 시세는 현저히 낮은 수준으로 판단됩니다.

본 물건의 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으며, 임차인 최 의 보증금 역시 0원으로 표시되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 최 의 존재와 HUG 관련 특수 매각 조건을 고려하여, 권리 관계 분석 결과를 바탕으로 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 보았을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이로 제안합니다. 이는 시장 시세를 반영한 범위이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 최종 결정을 내려야 합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.