나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513342 [1] 인천광역시 동구 송현동 23-31 송현동누리아파트 20층1805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송현동 소재 송현사거리 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야와 아파트단지 및 공장 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 1994.09.17인 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건내 20층 1805호로서 외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 창 호 : 샷시조창 등

이용상태

본건은 아파트로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 가스설비와 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 대체로 부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북측으로 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(예원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문 화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513342 (1)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 인OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 동구 송현동 23-31 송현동누리아파트 20층 1805호

용도: 아파트

건물 사용승인일자: 1994년 09월 17일

총 층수: 21층 중 20층

감정가: 153,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.36㎡ (약 5.86평)

건물면적: 59.35㎡ (약 17.95평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 동구 송현동 송현사거리 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 임야, 아파트 단지, 공장 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 건물이 소재하는 부지는 북측 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역으로, 광로3류(폭 40m~50m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예원유치원), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 건물 구조

건축물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조이며, 1994년 9월 17일 사용승인을 받았습니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시조 창호 등으로 이루어져 있습니다.

2.5. 주변 시설 (외부 검색 결과)

인천 동구 송현동 일대는 주거 지역과 공업 지역이 혼합된 지역으로, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 공장이 인접해 있음을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권이전(2012-09-20, 김미경) 및 강제경매(2025-10-29, 인천신용보증재단) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경513342)이 말소기준권리이며, 이 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권이 등기된 내역은 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 전은규

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-11

* 확정일자: 2021-03-02

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인 전은규 씨가 거주 중입니다. 전입일자(2021-03-11)와 확정일자(2021-03-02)를 갖추고 있어 대항력이 인정됩니다. 보고서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해, 경매 낙찰 후 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 100,000,000원은 잠재적인 인수 금액으로 간주하고 신중한 접근이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 송현동 일대는 주거용 아파트 단지와 함께 공장 등이 분포하고 있어, 주거 및 업무 기능이 혼합된 지역으로 볼 수 있습니다. 송현사거리 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 예상됩니다.

4.2. 상업 활동

토지 이용 계획상 '근린생활시설 부지'로도 활용될 수 있는 용도를 가지고 있습니다. 인근 지역의 발전 가능성에 따라 상권 활성화 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

주변에 예원유치원이 소재하는 상대보호구역으로 지정되어 있어, 유아 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

송현사거리 인근에 위치하여 해당 지역의 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 구체적인 편의 시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

보증금 100,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 전액 배당받지 못할 경우 해당 금액을 낙찰자가 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 건물 노후화

건물 사용승인일자가 1994년으로, 약 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 및 주거 쾌적성 저하 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 증개축 및 리모델링 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 동구 송현동에 위치한 본 아파트는 교통 접근성이 양호하고 송현사거리 인근에 자리하고 있어 생활 편의성이 기대됩니다. 그러나 30년 이상 경과한 건물 노후화, 역사문화환경보존지역 지정 등은 고려해야 할 요소입니다. 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 보증금 1억원에 대한 인수 가능성을 철저히 분석해야 합니다. 이 부분을 면밀히 검토하여 인수 보증금 리스크를 관리할 수 있다면, 잠재적인 투자 가치를 가진 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 요지

송현사거리 인근에 위치하여 인천 시내 및 외부로의 이동이 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

8.2. 지역 발전 가능성

송현동 일대가 노후 주거지 정비 및 개발이 이루어질 경우, 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8.3. 저평가 가능성

경매 특성상 권리 분석 및 임차인 인수 여부에 따라 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 153,000,000원

인수 보증금 (추정): 0원 (보고서상 합계액 기준. 단, 대항력 있는 임차인 1억원 보증금 인수 가능성 상존.)

예상 입찰가는 상기 감정가 및 인수 보증금, 그리고 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인과의 협상 여부, 향후 배당 순위 분석 결과에 따라 실제 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있으므로, 이는 신중한 검토가 필요합니다.

현 시점에서의 보수적인 접근을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되, 임차인 인수 리스크에 대한 충분한 안전마진을 확보하는 선에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 예를 들어, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하여, 권리 분석 및 임차인과의 협상 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.