나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513494 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-9 동아그랑빌 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도 는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역( 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513494 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-9 동아그랑빌 101동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원 (1억 2천 5백만원)

토지 면적: 29.71㎡ (약 8.99평)

건물 면적: 45.58㎡ (약 13.79평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 마전동 소재 '마전고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

건물 구조: 철근콘크리트 구조 경사지붕 5층 건물 내 4층 401호로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시창입니다.

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 토지로 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, 마전고등학교를 북측 인접지로 두고 있습니다. 주변은 다세대 주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리(가장 먼저 등기된 권리로서 매각으로 인해 소멸하는 권리)는 2024년 6월 25일 접수된 중소기업은행의 가압류(갑9)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자:양혜림)

보증금: 121,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-28

확정일자: 2022-09-08

배당신고일자: 2024-08-06

대항력: 없음

비고: 서울보증보험 주식회사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고 주택임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 임차권은 매각으로 인해 말소되며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

본 건의 집합건물 등기부에는 소유권 이전 기록 및 다수의 가압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 위에서 언급된 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을구 7번 주택임차권 포함)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 말소기준권리보다 선순위인 권리나 법정지상권 등이 없다면 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

총 등기부채권액: 170,891,885원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

주변은 다세대주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다. 마전고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다.

4.2. 지역 지구 지정

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정됩니다(2025.8.26.~2026.8.25.).

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 시설, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 특별한 혐오시설은 감지되지 않습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

해당 물건은 외국인 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역에 해당됩니다. 내국인 취득 시에는 일반적인 절차를 따릅니다.

5.2. SGI 인수조건 변경 및 공동담보

서울보증보험(SGI)의 인수조건 변경 및 공동담보 사항은 계약 관계에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 물건명세서상 임차인 권리가 말소되는 것으로 보아 낙찰자 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6. 시세 분석

6.1. 최근 매매 정보 분석

제공된 JSON 데이터는 마전동 내 다세대 및 연립주택의 최근(2026년 7월) 거래 사례를 보여줍니다.

* 2025년식 신축 다세대 (68.31㎡): 39,800만원에 거래 [cite: JSON1]. 이는 제곱미터당 약 582.6만원으로, 최근 신축 건물임을 감안할 때 높은 시세를 형성하고 있습니다.

* 2016년식 연립 (59.8㎡): 15,400만원에 거래 [cite: JSON2]. 이는 제곱미터당 약 257.5만원으로, 중간 수준의 시세를 보입니다.

* 2015년식 연립 (49.96㎡): 13,000만원에 거래 [cite: JSON3]. 이는 제곱미터당 약 260.2만원으로, 본건과 유사한 면적대의 거래 사례입니다.

6.2. 본건 시세 평가

본 건은 전용면적 45.58㎡(약 13.79평)의 다세대주택이며, 감정가는 125,000,000원(1억 2천 5백만원)입니다. 감정가를 평당으로 환산 시 약 906만원/평이며, 제곱미터당 약 274.2만원입니다.

이는 최근 거래된 2015년식 연립주택(49.96㎡, 13,000만원)의 제곱미터당 시세(약 260.2만원)와 유사한 수준입니다 [cite: JSON3]. 2025년식 신축 다세대주택(68.31㎡, 39,800만원)의 높은 시세는 신축 건물 및 면적의 차이로 인한 것으로 판단됩니다 [cite: JSON1].

종합적으로 볼 때, 본 건의 감정가는 주변 유사 연식 및 면적의 부동산 시세를 고려했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교, 공원, 상업시설 등이 혼재하여 주거 환경이 양호합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능하며, 임차인의 대항력도 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 토지거래허가구역에 해당되나 외국인 취득 시에만 해당되며, SGI 인수조건 변경 및 공동담보 사항은 말소되는 권리와 무관하게 안전한 취득이 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세와 유사한 수준의 감정가로, 향후 시세 상승 여력이 있습니다.

* 주거 편의성: 학교, 편의시설, 교통 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없으며, 주변 시세 분석 결과 감정가가 합리적인 수준임을 고려할 때, 유찰 시에는 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 최근 부동산 시장 상황 및 본 건의 입지, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우 115,000,000원부터, 시세 반영 및 적극적인 입찰을 고려할 경우 125,000,000원 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

투자자는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.