나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64595 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-46 미래타운 1동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 근거리에 마을버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외벽 : 드라이비트 및 벽돌타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하며, 차량의 진출입이 원활함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역,성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(식사1유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.23.자 대항력포기확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64595 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 716-46 미래타운 1동 1층101호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상 4층 건물 내 제1층 제101호

준공연도: 2017년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 201,000,000원

토지면적: 59.28㎡ (약 17.93평)

건물면적: 55.73㎡ (약 16.86평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, "고양국제고등학교" 북측 인근 지역입니다.

주위는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 및 교육 시설 밀집 지역입니다.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

2.3. 주변 환경

본건 인근에는 고양국제고등학교, 동국대학교 일산병원 등이 위치하여 생활 및 교육 환경이 양호합니다.

제공된 정보상으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 정확한 내용은 현장 답사를 통해 재확인하시는 것이 좋습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 01월 30일 접수된 광주세무서장의 압류입니다.

본 경매 진행 시 말소기준권리보다 선순위 또는 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

주택도시보증공사(HUG)와 임차인 김호진 씨가 등기되어 있습니다.

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 04월 23일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 대항력 포기 확약서를 제출했습니다.

이 확약서에 따라 임차인 김호진 씨의 보증금 199,000,000원은 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 199,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-28

* 확정일자: 2019-03-14

* 배당신고일자: 2021-04-07

* 대항력: 없음

주택도시보증공사(HUG)가 채권자 겸 임차인으로 기재되어 있으나, 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자는 임차보증금 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 식사동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거 중심 상권입니다.

인근 학교, 병원 등의 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주거 환경

다세대주택이 다수 분포하고 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

향후 지역 개발 계획 등을 고려할 때 주거 가치 상승 잠재력도 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

차량 이용 시 대형 마트 등 쇼핑 시설 접근도 용이합니다.

5.2. 교육시설

고양국제고등학교가 인근에 위치하며, 식사1유치원 등도 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

동국대학교 일산병원 등 의료 시설 접근성도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 확약서

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, HUG의 최종 변제 및 등기 말소 과정에서 예상치 못한 변동 사항이 발생하는지 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

6.2. 기타

건축물은 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 내부 설비 및 마감 상태는 현장 확인을 통해 정확히 파악해야 합니다.

다세대주택의 특성상 주차 공간의 원활함 여부, 층간 소음 등은 실제 거주 시 고려해야 할 사항입니다.

감정평가액이 주변 시세 대비 상대적으로 낮은 점은 추가적인 시세 조사를 통해 입찰가 산정 시 신중을 기해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 매우 깔끔하며, 특히 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서로 인해 인수해야 할 임차보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

2017년 준공의 비교적 신축 건물이며, 주거 및 교육 시설 접근성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

감정가 201,000,000원 대비 주변 실거래가를 고려할 때, 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담금 없음 (HUG 대항력 포기 확약서)

* 2017년 준공의 신축급 건물

* 식사동 주거 지역 내 안정적인 입지

* 학군 및 생활 인프라 양호

9. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

주변 실거래가 분석 (2026년 7월 기준):

* 51.76㎡ (약 15.66평) : 328,000,000원

* 51.92㎡ (약 15.70평) : 245,000,000원

* 56.4㎡ (약 17.06평) : 167,000,000원 (파주시 소재 가능성 있음, 참고용)

본건은 건물면적 55.73㎡ (약 16.86평)입니다. 가장 근접한 고양시 식사동 실거래가(51.92㎡, 245,000,000원)를 기준으로 시세 환산 시 약 263,000,000원 수준입니다.

감정가(201,000,000원)는 주변 실거래가보다 현저히 낮은 수준이며, 이는 시세 대비 경쟁력 있는 입찰 기회를 제공할 수 있습니다.

다만, HUG의 채권액(199,000,000원)을 고려하고, 실거래가와의 격차를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.