나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73446 [1] 경기도 동두천시 송내동 664-4 송내아이파크 102동 1층 104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지행역 등이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브, 경사스라브지붕 23층 건 내 제1층 제104호로서, (사용승인일: 2005.07.22) 외 벽: 외장석재, 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(2016-12-01)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-09-20)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

신청채권자의 금171,000,000원의 매수신고 및 매수신청보증이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 동두천시 송내동 664-4번지에 위치한 송내아이파크 102동 1층 104호로, 아파트 용도로 사용 중입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경73446 (1)이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 221,000,000원입니다.

토지 면적은 50.26㎡ (약 15.20평)이며, 건물 면적은 84.76㎡ (약 25.64평)입니다. 토지 제시외 면적과 건물 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 로OOOOOOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 2005년 7월 22일입니다.

총 23층 건물 중 1층에 해당하며, 철근콘크리트구조입니다.

특이사항으로는 신청 채권자의 171,000,000원의 매수 신고 및 매수 신청 보증이 있습니다.

등기부채권 총액은 253,230,523원입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 동두천시 송내동 소재 "송내초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지행역 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

* 인접 도로상태

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

* 주변 시설 및 혐오시설 정보

본 건 인근에는 송내초등학교, 동두천고등학교, 동두천양주교육지원청, 동두천시청 등이 위치하고 있습니다.

인근 지역에 대한 조사 결과, 아파트 단지와 주거 및 교육 시설이 밀집한 지역으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 7월 29일 접수된 우리은행 근저당권(을10)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 정보 없음)

* 임차인 현황

임차인: 로 자산관리대부주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 임대미상임. 보증금이 있으나 대항력이 없어, 배당을 통해 변제받아야 합니다. 금액이 미상인 부분은 없을 것으로 보이나, 차후 변제 계획 확인이 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약

등기부상 근저당, 근저당권부채권근질권, 전세권, 가압류, 소유권이전 등 다양한 권리 변동이 있었으나, 모두 말소 예정입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑24 (2025-10-30)의 임의경매개시결정(로진자산관리대부주식회사)이 말소기준권리보다 후순위입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 송내아이파크 단지는 주변에 학교, 근린생활시설, 공원 등이 위치하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하여 역세권의 이점도 일부 가지고 있습니다.

단지 규모(424세대)를 고려할 때, 자체적인 커뮤니티 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

아파트명: 송내아이파크

주소: 경기도 동두천시 송내동 664-4

사용승인일: 2005년 7월 22일

세대수: 424세대

총면적: 58,792.508㎡

주차대수: 총 158대 (지상 12대, 지하 10대, 전기차 충전기 지하 13대)

최고층: 25층 (건물 전체 기준. 본 물건은 1층)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

관리사무소 연락처: 031-864-7506

* 면적 정보

본 건의 전용면적은 84.76㎡ (약 25.64평)입니다.

제공된 JSON 데이터상 분양면적에 대한 명확한 정보는 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 채권자의 매수 신고

신청채권자가 171,000,000원의 매수 신고를 하였으며, 이는 최소 경쟁 가격대의 중요한 참고 자료가 됩니다.

* 임차인 현황

임차인이 존재하나 대항력이 없으므로, 보증금 5,000,000원에 대해 배당을 통해 우선 변제받아야 합니다. 차임이 0원인 점은 특이사항입니다.

* 1층 세대

1층 세대라는 점은 저층부의 단점으로 작용할 수 있습니다.

* 아파트 정보 불일치 가능성

제공된 '아파트 정보'의 '최저층: 2층' 정보와 본 물건의 '1층' 정보 간 불일치가 있습니다. 다만, 본 물건의 상세 정보(102동 1층 104호)를 기준으로 보고서를 작성하였습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 동두천시 송내동에 위치한 송내아이파크 아파트입니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리 없이 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확합니다.

다만, 신청 채권자의 상당한 금액의 매수 신고가 있다는 점과 1층이라는 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 별도의 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰 후 권리 관련 분쟁 가능성이 낮습니다.

* 저층부의 장점 (잠재적)

1층은 일부 사용자에게는 오히려 계단 이용 불편이 없어 선호될 수 있으며, 상대적으로 낮은 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

* 지속적인 주거 수요

아파트 단지로서 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 221,000,000원이나, 최근 매매 정보를 고려하고 1층 세대임을 감안하여 시세를 산정했습니다.

주변 유사 면적 아파트의 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하였을 때, 본 물건의 현 시세는 약 190,000,000원에서 205,000,000원 사이로 추정됩니다.

신청 채권자의 매수 신고 가격(171,000,000원)을 참고하여, 보수적인 접근과 함께 경쟁 가능성을 고려한 예상 입찰가는 180,000,000원 ~ 205,000,000원 사이로 제안합니다.

(이는 현재 시장 상황 및 개인의 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.