나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73434 [1] 경기도 연천군 군남면 왕림리 OOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 군남면 왕림리 소재 "왕림리마을회관" 남서측 근거리에 위치하며 주위는 임야, 농경지 등으로 이루어진 산간농경지대로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

완겅사 부정형의 토지로서 지목 '전' 이며 현황 묵전 임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(일반관리형), 가축사육제한구역(2023-10-19)(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

물건 비고

농지취득자격증명요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73434 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 연천군 군남면 왕림리 640

용도: 전 (토지)

토지면적: 2952.00㎡ (약 893.05평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

감정가: 103,320,000원

1.3. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명: 요구되며, 미제출 시 보증금 미반환될 수 있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 군남면 왕림리 소재 "왕림리마을회관"으로부터 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 임야 및 농경지로 이루어진 산간농경지대로 형성되어 있습니다. [cite:test]

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. [cite:test]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반관리형)에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m 이내) 및 제한보호구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당되어 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. [cite:test]

2.4. 도로 상태

본 토지는 맹지로서 별도의 도로가 접해있지 않아 접근성에 문제가 있습니다. [cite:test]

2.5. 현황 및 형태

토지는 부정형으로 완경사를 이루고 있으며, 지목은 '전'이나 현재는 묵전(이용되지 않고 버려진 밭) 상태입니다. [cite:test]

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 개요가 작성되어 있으나, 등기부요약 상 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매)는 말소되는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전: 1985-10-26 (강흔원)

* 근저당권 (말소기준권리): 1998-07-13 (최강진, 40,000,000원)

* 가압류 (말소): 1998-08-11 (이철호, 15,000,000원), 1998-08-11 (이선자, 20,000,000원)

* 가압류 (말소): 1998-08-12 (이재숙, 50,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 2025-10-29 (최강진, 40,000,000원)

총 등기부채권액은 125,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 없이 인수 보증금 합계 0원입니다. 별도의 임차인 현황 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 임야와 농경지가 주를 이루는 산간농경지대에 위치하고 있습니다. 주변에 대규모 상업시설이나 산업단지는 확인되지 않으며, 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로 판단됩니다. [cite:test]

4.2. 잠재적 상업 가치

현재로서는 농지로서의 가치가 주를 이루며, 주변 지역 개발 계획 등은 명확하게 제시되지 않아 단기적인 상권 활성화 가능성은 낮습니다. 다만, 계획관리지역으로 향후 용도 변경이나 개발 가능성은 존재할 수 있습니다. [cite:test]

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

가장 근접한 편의시설은 "왕림리마을회관"이며, 그 외 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등) 이용을 위해서는 차량 이동이 필요합니다. 대중교통 접근이 불편하여 생활 편의성은 다소 떨어진다고 볼 수 있습니다. [cite:test]

5.2. 주변 환경

주변이 임야와 농경지로 둘러싸여 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다. 다만, 군사기지 및 군사시설 보호구역에 해당되어 이로 인한 제약이 있을 수 있습니다. [cite:test]

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

'전' 용지의 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 매수인이 보증금을 반환받지 못하는 매우 중대한 리스크가 존재합니다. [cite:test]

6.2. 맹지 및 접근성 문제

본 토지는 도로가 접해있지 않은 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 등에 있어 접근성 확보가 필수적이며, 이는 추가적인 비용과 법적 검토를 필요로 합니다. [cite:test]

6.3. 군사시설 보호구역 및 개발 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역에 속해 있어 건물 신축, 증축, 토지 이용 등에 군사 작전 수행에 지장을 줄 수 있는 행위가 제한될 수 있습니다. [cite:test, 6, 8] 연천군 전체 면적의 90% 이상이 군사시설 보호구역으로 지정되어 있어, 접경지역 특성상 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 가축 사육 제한

주거밀집지역 1000m 이내 가축사육제한구역에 해당되어 축산업 영위 시 별도 확인 및 규제 사항을 준수해야 합니다. [cite:test]

6.5. 토지 현황

토지가 부정형에 완경사를 이루고 있으며, 현재 묵전 상태임을 고려할 때, 농지로서 활용하기 위해서는 상당한 개간 및 정비 작업이 필요할 수 있습니다. [cite:test]

6.6. 혐오시설 가능성

주변 지역 개발 현황 조사 결과, 연천군 내 산업폐기물 매립장 추진 사례 와 접경 지역에 혐오시설이 집중되는 경향 이 확인되었습니다. 본 물건지 자체에서 특정 혐오시설이 인접해 있다는 직접적인 정보는 없으나, 군사시설 보호구역 및 제한보호구역 등과 관련된 시설이 주변에 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군의 산간농경지대에 위치한 '전' 용지의 토지입니다. 차량 접근은 가능하나 맹지이며, 농지취득자격증명 발급이 필수적이고 군사시설 보호구역 등 개발 제한 사항이 다수 존재합니다. 또한, 완경사의 묵전 상태로 경작 또는 개발을 위해서는 상당한 추가 작업이 요구됩니다. 이러한 여러 제약 사항들을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 농업 종사자 또는 해당 지역의 특성을 충분히 이해하고 장기적인 관점에서 접근하려는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농업 경쟁력 확보

농업에 대한 전문적인 지식과 경험이 있는 경우, 해당 지역의 농업 환경을 활용하여 경쟁력 있는 농산물 생산을 고려해볼 수 있습니다.

8.2. 계획관리지역의 잠재력

계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 관련 법규의 완화나 지역 개발 계획에 따라 토지 이용 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

8.3. 합리적인 가격 가능성

여러 제약 조건으로 인해 경매 물건으로서 입찰 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있어, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 여러 제약 조건(맹지, 농지취득자격증명 필수, 군사보호구역, 경사 및 현황 등)과 향후 토지 활용 계획, 그리고 경매 시장의 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 해당 물건의 경우, 농지취득자격증명 미취득 시 보증금 전액이 몰수될 수 있는 매우 높은 위험이 존재하므로, 자격증명 확보 가능성을 최우선으로 검토해야 합니다. 또한, 맹지 해소 및 경작/개발을 위한 추가 비용까지 산정하여 입찰가격을 산정하는 것이 합리적입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 심층적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.