나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73413 [1] 경기도 포천시 군내면 직두리 544 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중산감정 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 직두리 소재 "청성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지조건 및 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난함.

형태 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 토지로서 인접도로와 평탄하며 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호 1은 남서측으로, 기호 2는 남동측으로 폭 약 4 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), (기지지구), 가축사육제한구역 (전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한 허가구역(20250826)대상외국인등,용도주택, 국토교통부공고 제2025-1058호, 포천시 공고 제2025-2452호)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구 조 : 조립식판넬조 조립식 판넬지붕 단층(기호 3-가) 및 세멘브럭조 스레트지붕 단층 (기호 3-다,일반건축물대장 기준)로서(건물사용승인일 : 1994.06.17) 외 벽 : 판넬마감 등(기호 3-가), 블록 노출쌓기(기호 3-다). 내 벽 : 판넬 마감(기호 3-가), 몰탈 위 페인팅 등(기호 3-다). 창 호 : 샷시 창호임

이용상태

공장 및 작업장, 창고(기호 3-가 : 공장, 기호 3-다 : 창고, 작업장, 주거용 등)등으로 이용중이며, 내부구조는 지적 및 건물 개황도 참조.

설비내역

기본적인 수도, 급배수 설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조(㉠~㉤).

공부와의 차이

본건 건물 기호 3-다의 귀 제시목록 상의 구조는 조립식 판넬조 조립식 판넬지붕이나, 현황 세멘블록조 스레트지붕(일반건축불대장상에 등재됨)이며, 기호 3-나(공장 및 사무실)는 멸실(탐문에 의하면 화재로 소실된 것으로 조사됨) 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 감정평가서상 건물 3-나(공장및사무실)는 멸실됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73413 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

채권자: 중소기업은행

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 820,163,720원

토지 면적: 1629.00㎡ (약 493평)

건물 면적: 648.04㎡ (약 196평)

제시외 건물 면적: 157.70㎡ (약 48평)

1.3. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 포천시 군내면 직두리 544번지

주요 용도: 공장, 창고, 작업장

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 포천시 군내면 직두리 소재 "청성초등학교" 남동측 인근에 위치함.

주위는 자연취락, 소규모 공장, 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

제반 입지조건 및 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 무난함.

2.3. 토지 이용 현황

2필 일단지의 부정형 토지로서 인접도로와 평탄하며 공업용 건부지로 이용중임.

토지 제시외 면적은 없음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), (기지지구), 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지).

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

토지 등기부상 말소기준권리는 2018년 4월 26일 접수된 중소기업은행의 근저당권(240,000,000원)임.

이후 접수된 임의경매 개시 결정 등기(2025타경73413)가 있으며, 이는 말소될 예정임.

건물 등기부상 권리 관계도 토지와 동일하게 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리임.

3.2. 말소기준권리

2018년 4월 26일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을4)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없음. (명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 개요가 명시되어 있으나 구체적인 내용은 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 3월 6일

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 보증금 인수 금액은 없으나, 계약 내용 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변은 자연취락, 소규모 공장, 창고, 농경지가 혼재하는 지역으로, 인근에 청성초등학교가 위치함.

지역 특성상 군사시설 보호구역 지정으로 인한 개발 제한이 있을 수 있으며, 과거 인근 산업단지에서 환경 오염 문제가 발생했던 이력이 있으므로 해당 지역의 환경 규제 등을 추가적으로 확인할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 청성초등학교가 위치함.

버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 멸실 및 구조 변경

감정평가서상 건물 3-나(공장 및 사무실)가 화재로 소실되어 멸실되었음.

건물 3-다의 경우, 공부상 조립식 판넬조이나 현황 세멘트 블록조로 구조가 상이함. 이는 일반건축물대장에 등재되어 있으나, 추후 건물 관련 행정처리 시 확인이 필요함.

6.2. 지역 제한 사항

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어, 업종 변경이나 신규 공장 증설 시 관련 법규 확인 필수.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 허가 필요 (2025년 8월 26일까지).

군사시설 보호구역 지정 가능성이 있는 지역으로, 개발 및 건축에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 포천시 군내면 일대에 위치한 공장용 부동산으로, 토지 및 건물 일괄매각 대상임.

입지 조건은 보통 수준이며, 공장, 창고 등으로 활용 가능한 부지임.

등기부상 채무는 말소기준권리인 중소기업은행 근저당권 이하 모두 소멸 예정으로 권리관계는 비교적 명확함.

다만, 건물 일부 멸실 및 구조 변경 사항, 지역 제한 사항, 군사시설 관련 제약 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

공장, 창고 등 산업 시설로서의 잠재력 보유.

주변 개발 가능성 및 물류 이동 편의성을 고려한 입지.

권리 관계 명확하여 안전한 낙찰 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

토지 및 건물 감정가: 820,163,720원

입찰가 산정 시, 건물 멸실로 인한 실질 가치 하락분, 지역 제한 사항, 군사시설 관련 제약 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 함.

본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 감정가 대비 적정 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있음. (추후 현장 조사 및 추가 자료 분석 후 구체적인 입찰가 전략 수립 권장)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.