나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73436 [1] 경기도 의정부시 의정부동 427-41 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 "경기도의료원 의정부병원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 병원, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로 제반 주위 환경은 보통으로 보임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부역 및 흥선역이 소재하고 있어 대중교통편의도는 보통으로 보임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 상대보호구역(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부서초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 벽돌조 슬래브지붕 2층 건으로 외벽: 적벽돌 등 마감 내벽: 벽지, 일부 타일 마감 창호: 샤시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지"참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73436 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 427-41

* 용도: 단독주택

* 감정가: 422,698,560원

* 토지면적: 128.80㎡ (약 38.96평)

* 건물면적: 214.56㎡ (약 64.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

* 특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재. 제시외 건물 포함 일괄매각.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 의정부시 의정부동 "경기도의료원 의정부병원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 병원, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로 제반 주위 환경은 보통으로 보입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부역, 흥선역이 소재하고 있어 대중교통편의도는 보통으로 보입니다.

* 형태 및 이용상태: 사다리형의 토지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 세로에 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역(성모유치원, 의정부서초), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 갑4. 강제경매 (채권자: 김문주, 접수일자: 2025-10-29).

* 임차인 현황:

* 이민주: 보증금 40,000,000원(전입 2019-01-04, 확정 2018-10-01) 및 보증금 45,000,000원(전입 2019-01-04, 확정 2022-09-21). 총 85,000,000원. 건물 등기부상 '을10' 주택임차권, 말소: 인수.

* 김복순: 보증금 50,000,000원 (전입 2021-03-18, 확정 2021-03-18). 총 50,000,000원. 건물 등기부상 '을11' 주택임차권, 말소: 인수.

* 김문주: 보증금 50,000,000원 (전입 2023-03-06, 확정 2023-03-06). 총 50,000,000원. 건물 등기부상 '을9' 주택임차권, 말소: 인수.

* 김병숙: 보증금 130,000,000원(전입 2021-08-19, 확정 2021-08-19) 및 1차 보증금 증액분 20,000,000원(총 150,000,000원, 확정 2023-05-18). 총 280,000,000원. 대항력 있음.

* 김명남: 보증금 78,500,000원 (전입 2020-12-08, 확정 2022-11-04). 총 78,500,000원. 대항력 있음.

* 인수되는 권리:

* 건물 등기부상 '말소: 인수'로 명시된 주택임차권이 존재합니다 (이민주, 김복순, 김문주). 해당 보증금 합계는 185,000,000원입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 법적 말소기준권리보다 선순위인 임차권 중 보증금 액수가 미상이거나, 말소 기준보다 후순위로 배당받아 사실상 인수되지 않는 경우를 의미할 수 있습니다. 그러나 등기부상 '인수'로 명시된 임차권들의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 실제 인수 금액은 185,000,000원 이상이 될 것으로 보입니다.

* 김병숙(280,000,000원) 및 김명남(78,500,000원)의 경우, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 경기도의료원 의정부병원 인근에 위치하며, 단독주택, 공동주택, 병원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 병원이라는 대형 시설이 인접해 있어 배후 수요가 있을 수 있으나, 상업 시설보다는 주거 기능 위주의 상권으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 의정부역, 흥선역 등 지하철역과 다수의 버스 노선이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 경기도의료원 의정부병원, 인근 유치원 및 초등학교 등 교육 시설이 소재합니다.

* 주거 환경: 기존 주택지대로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인 존재: 등기부상 '인수'로 명시된 임차인(이민주, 김복순, 김문주)의 총 보증금 185,000,000원 외에도, 대항력 있는 다른 임차인(김병숙 280,000,000원, 김명남 78,500,000원)의 보증금 총액이 상당하여, 이들이 배당받지 못할 경우 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 클 수 있습니다. 총 파악된 임차 보증금은 약 543,500,000원에 달합니다.

* 제시외 건물 포함: 본건은 제시외 건물도 일괄 매각 대상에 포함되므로, 해당 부분에 대한 현황 및 법적 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역, 상대보호구역 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 환경 분석 결과, 본 건과 인접하여 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 의정부시 의정부동에 위치한 단독주택으로, 감정가 422,698,560원입니다. 경기도의료원 의정부병원 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 가장 큰 문제는 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 등기부상 '인수'로 명시된 임차인들의 보증금 총액이 감정가를 초과할 가능성이 높다는 점입니다. 이로 인해 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이 상당할 것으로 예상되어, 매우 신중한 권리분석과 잠재적 인수 금액 산정이 필수적입니다. 토지 및 건물 자체의 가치와 더불어, 명확한 인수 보증금 규모 파악이 투자 결정의 핵심이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 병원, 역세권 등 생활 편의시설 인접한 입지.

* 주택가에 위치한 단독주택으로 안정적인 수요 기대.

* 일괄 매각되는 제시외 건물 포함으로 활용 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 422,698,560원

* 주요 인수 대상 임차인 보증금 (등기부상 인수): 185,000,000원 (이민주, 김복순, 김문주)

* 기타 대항력 있는 임차인 보증금 (배당 미수령 시 인수 가능성): 358,500,000원 (김병숙, 김명남)

* 총 파악된 임차 보증금: 543,500,000원

본건은 '예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다.'는 원칙과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 데이터를 따릅니다. 따라서, 본 계산에서는 이러한 '인수 보증금 합계' 수치에 따른 차감이 이루어지지 않습니다.

주변 다세대 주택의 최근 매매 사례(전용면적 약 30~50㎡ 수준)가 10억~11억 원 수준으로 형성되어 있으나, 본건은 단독주택으로 토지 면적(128.80㎡)과 건물 연면적(214.56㎡)을 종합적으로 고려해야 합니다.

건축 연도(1990~1991년 사용승인)를 감안할 때, 건물 자체의 감가상각을 고려해야 합니다. 토지 가격을 보수적으로 산정하더라도, 순수 부동산 가치만으로도 감정가 수준은 합리적인 범위로 보입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 순수 부동산 가치만을 고려한 보수적인 예상 입찰가는 400,000,000원 ~ 450,000,000원 범위로 추정합니다.

매우 중요: 상기 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 계산 규칙을 따른 것이며, 실제 낙찰자는 최소 185,000,000원의 보증금을 인수해야 하며, 다른 임차인들의 배당 여부에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 반드시 인지해야 합니다. 따라서 실제 입찰 시에는 총 부담 가능 금액을 면밀히 산정한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.