나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73392 [1] 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 5층 506호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재, ‘경전철의정부역’ 북서측 방향에 위치하는 부동산(도시형생활주 택, 오피스텔)으로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 16층 건물 내 제5층 제506호로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감, 타일붙임 마감 등 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73392 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 492-1 태림더끌리움씨티 5층 506호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 98,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 광명농업협동조합

1.2. 건물 및 토지 정보

* 토지면적: 2.94㎡ (약 0.89평)

* 토지 지분: 2.9352㎡ (약 0.89평)

* 건물면적: 14.65㎡ (약 4.43평)

* 건물 지분: 14.65㎡ (약 4.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재, ‘경전철 의정부역’ 북서측 방향에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

* 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 ‘을1’ 근저당권으로, 권리자는 광명농업협동조합이며, 채권금액은 86,400,000원입니다. 접수일자는 2023년 10월 27일입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 기타 권리 사항

* 등기부등본상 소유권이전(매매), 신탁등기말소, 가압류, 압류 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리인 ‘을1’ 근저당보다 후순위이거나 임의경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 106,400,000원

4. 상권분석

* 물건지 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재된 상업지대로, 경전철 의정부역을 중심으로 형성된 지역입니다.

* 역세권으로서 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상되며, 주변 상업시설과의 연계성을 통해 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 정보: 본 물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 16층 건물 중 5층 506호에 위치하며, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

* 건축물 사용승인일: 2020년 09월 29일

* 설비 내역: 위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제공된 JSON 기반 시세 분석 결과, 본 물건의 감정가(9,800만원)는 최근 거래된 연립, 다세대, 빌라(평균 약 250만원/㎡) 대비 높은 수준으로 산정되었습니다 (약 669만원/㎡). 이는 대상 물건이 도시형생활주택/오피스텔인 반면, 비교 사례는 다세대 주택이며, 건축 연도(2020년 준공 vs 1994-1998년) 또한 차이가 크기 때문입니다. 따라서 감정가와 실제 시장 가치 간의 괴리를 충분히 인지하고, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 전용면적 14.65㎡의 소형 주거 공간으로, 향후 환금성 측면에서 장단점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 도시형생활주택으로, 경전철 의정부역 역세권에 자리 잡고 있어 입지적 강점을 가집니다. 건물은 비교적 신축이며 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 제공된 시세 정보와 감정가 간의 상당한 차이를 고려할 때, 철저한 현장 조사 및 임대 수익률 분석을 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 경전철 의정부역 역세권에 위치하여 1인 가구를 중심으로 한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여, 즉각적인 대규모 수리 부담이 적을 것으로 보입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 권리 관계 관련 분쟁 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 98,000,000원

* 인수되는 보증금/차임: 0원

* 예상 입찰가 범위: 78,400,000원 ~ 88,200,000원

* 참고: 제공된 JSON 데이터상 인근 연립, 다세대 주택의 평균 시세(약 250만원/㎡)를 본 물건의 면적(14.65㎡)에 적용 시 약 3,800만원 수준으로 산정되나, 이는 건물의 종류 및 건축 연도 차이로 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 감정가(9,800만원)를 기준으로 하되, 보수적인 관점에서 80%~90% 수준의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.