나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4513 [1] 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 139-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 법천 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 소재 "관전리마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연취락, 농경지 등이 혼재하는 주방도변 농촌지대로서 주위환경는 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 동하향 완경사의 주거용건부지임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축), 역사문화환경 보존지역(도고시2010-211호에의거영향검토제한없음.단,위험물저장및처리시설·축사신축, 과도한 절·성토는영향검토), 제한보호구역(전방지역:25Km)(2022-01-17).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 지적 및 건물개황도 및 별첨 사진용지와 같이 제시외 태양광시설 및 우물시설 (㉤,㉥)과 조경석 및 조경수 등이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 시멘기와지붕 단층건으로서 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 장판지깔기 및 타일 등 마감 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 및 별첨 사진용지와 같이 제시외건물(㉠~㉣)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 의정부지방법원 2025타경4513호로 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 187,120,740원입니다.

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지는 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 139-3번지입니다.

토지 면적은 777.00㎡ (약 235평)이며, 건물 면적은 주건물 51.04㎡ (약 15.4평)입니다. 또한, 제시외 건물 면적이 76.50㎡ (약 23.1평)으로 총 건물 면적은 약 127.54㎡ (약 38.5평)입니다.

1.3. 용도 및 건물 구조

본건의 용도는 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 연와조 시멘기와지붕 단층이며, 외벽은 벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 소재 "관전리마을회관" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 자연취락 및 농경지가 혼재된 농촌 지대로, 주방도변에 접하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건 토지는 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부제한구역_모든가축), 역사문화환경 보존지역, 제한보호구역(전방지역:25Km)으로 지정되어 있습니다. 특히, 역사문화환경 보존지역의 경우 위험물 저장 및 처리 시설, 축사 신축, 과도한 절·성토 등에 대한 영향 검토가 제한될 수 있습니다.

2.4. 토지 및 건물 제시외 물건

토지 지상에는 태양광시설, 우물시설, 조경석 및 조경수 등이 소재하고 있으며, 건물에는 별도의 제시외 건물(㉠~㉣)이 포함되어 있습니다. 이들은 일괄 매각 대상입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건 임차인 현황에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 관련 정보는 명시되어 있지 않으나, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

3.2. 등기부 현황 (토지)

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 2월 3일 접수된 철원농업협동조합의 근저당권(을3)입니다. 해당 권리보다 후순위인 박동민 근저당권(을4), 대한민국 가처분(갑10), 철원농업협동조합의 임의경매 개시 결정(갑11)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 또한, 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않습니다. 토지 등기부 채권 총액은 약 111,000,000원입니다.

3.3. 등기부 현황 (건물)

건물 등기부상 말소기준권리는 1980년 12월 27일 접수된 철원단위농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 후순위 권리들인 철원농업협동조합의 근저당권(을4), 박동민의 근저당권(을5), 대한민국 가처분(갑8), 철원농업협동조합의 임의경매 개시 결정(갑9)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 건물 등기부 채권 총액은 약 116,600,000원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 소재한 철원군 철원읍 관전리 지역은 농촌 지대로서 자연취락과 농경지가 혼재되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준이며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 부동산 현황

인근 지역의 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산에 대한 구체적인 시세 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 일반적인 농촌 지역의 주택 시장 동향을 고려할 때, 지역 내 수요 및 공급 상황, 그리고 해당 물건의 입지 조건에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

가까운 편의시설로는 "관전리마을회관"이 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 농촌 지역의 특성상 대형마트, 병원, 교육 시설 등은 차량 이동 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

5.2. 자연환경 및 공공시설

본건 주변으로 농경지와 자연 취락이 분포하고 있어 전원생활에 적합한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경 보존지역, 제한보호구역(전방지역:25Km) 등 다양한 용도지역 및 제한구역에 속해 있어 향후 개발 또는 이용에 있어 일부 제약이 따를 수 있습니다. 특히, 역사문화환경 보존지역 및 제한보호구역은 개발 행위에 대한 검토 및 제한이 수반될 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 및 시설

본건에는 토지 지상 및 건물에 여러 제시외 건물 및 시설(태양광시설, 우물시설, 조경수, 제시외 건물 등)이 존재합니다. 이들은 일괄 매각 대상이나, 실제 명도 과정에서 점유 관계, 철거 문제, 활용 가능성 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 여부에 대한 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

6.4. 주변 혐오시설

현재까지 파악된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사로는 명확하게 드러난 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 없는 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 관련 시설이 들어설 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 철원군 관전리의 단독주택 부지로, 농촌 지역의 특징을 가지고 있습니다. 토지 및 건물, 그리고 제시외 부분까지 일괄 매각되는 점은 장점이며, 권리 관계 역시 명확하여 낙찰 후 인수할 권리 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 개발 제한 사항이 존재하며, 제시외 건물 및 시설에 대한 실질적인 확인이 필요합니다. 전원생활이나 귀농·귀촌을 희망하는 수요층에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 단독주택으로, 향후 전원생활, 귀농·귀촌, 주말주택 등으로 활용 가능성이 높습니다.

* 토지, 건물, 제시외 건물 및 시설 일괄 매각으로 추가적인 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명도 부담이 비교적 적을 것으로 예상됩니다.

* 계획관리지역으로 향후 지역 개발 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 187,120,740원입니다.

다만, 본건이 위치한 철원군 철원읍 관전리 지역은 농촌 지역 특성상 부동산 시장의 수요가 제한적일 수 있으며, 군사보호구역 등 일부 개발 제한이 존재합니다. 또한, 제시외 건물의 규모가 상당하여 명도 및 활용 과정에서 추가적인 고려가 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70~85% 수준인 약 130,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

현 시세 조사 및 현장 확인을 통해 더욱 정밀한 입찰가 산정이 필요하나, 보수적인 관점에서 155,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.