나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13360 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 345-7 장안동썬앤빌시그니처 13층 1313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제17층 건물 내 제13층 제1313호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등 마감.

이용상태

본건은 공부상 '오피스텔'임.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 장방형의 토지로서 현황 오피스텔 건부지로서 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측, 북서측으로 각각 노폭 약8미터, 약5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람. 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울북부지방법원 2025타경13360 (1) 물건에 대한 보고서입니다.

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 345-7번지, 장안동썬앤빌시그니처 13층 1313호에 위치한 오피스텔입니다.

감정가는 255,000,000원이며, 토지면적은 5.22㎡(약 1.58평), 건물면적은 29.06㎡(약 8.79평)입니다.

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

물건의 정확한 동/호수 정보는 13층 1313호입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련된 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이진원)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 8월 16일

* 확정일자: 2022년 7월 26일

* 배당신고일자: 2024년 6월 28일

* 대항력: 없음

등기부 요약에 따르면, 주택임차권(이진원, 235,000,000원)은 말소 예정입니다.

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2024-06-03)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

특히, HUG(주택도시보증공사)는 2026년 2월 13일 확약서를 제출하여, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금이 없음을 의미합니다.

따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장안동 지역은 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 복합적으로 분포하고 있어 다양한 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

최근 2025년 5월 12일에 29.06㎡ 오피스텔이 25,500만원에 거래되었으며, 2026년 3월 12일에는 동일 면적의 오피스텔이 22,500만원에 거래되는 등 활발한 거래가 있었습니다.

신축 건물(2022년 준공)이라는 점과 편리한 교통 환경은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 평지붕 구조의 제17층 건물 중 제13층에 위치한 전유부입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 전용면적은 29.06㎡ (약 8.79평)입니다.

내부에는 승강기, 난방, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

건축 연도는 2022년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

인접 도로상태는 남서측과 북서측으로 각각 폭 약 8미터, 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 계획 및 제한 사항으로는 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(아파트 용도, 2025.10.20.~2026.12.31.) 등이 있습니다. 또한 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다. 이러한 토지 이용 제한은 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

현장 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 정확한 내부 상태 확인에 어려움이 있었으며, 임대 내역은 미상으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 장안동의 신축 오피스텔로, 편리한 교통 환경과 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지입니다. 특히, HUG로부터 임대차 보증금 반환청구 포기 확약서를 받아 매수인이 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 낮추는 효과를 가져옵니다. 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 다만, 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항과 현장 조사 시 정확한 내부 상태 확인의 어려움은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2022년 준공)로 상품성이 우수함.

* HUG 보증금 반환청구 포기 확약으로 인한 실질적인 인수 부담 없음.

* 편리한 교통 환경 및 주변 생활 인프라 우수.

* 오피스텔 공급 부족 지역 내 안정적인 수요 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 255,000,000원입니다. 최근 실거래가를 살펴보면 2025년 5월 29.06㎡ 면적이 25,500,000원에 거래된 사례가 있고, 2026년 3월에는 22,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. HUG 인수조건 변경으로 인해 매수인이 부담해야 할 잔존 임대차보증금이 0원이라는 점을 감안할 때, 실질적인 취득 비용은 입찰가 그 자체입니다. 따라서, 시장 상황과 본건의 가치를 종합적으로 고려하여 230,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.