나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13410 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 660-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈감정 · 평가일 2025.11.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 방학동에 있는 "방학중학교" 남동측 인근에 위치하며,부근은 단독주택, 근린생활시설 및 주상용건물 등으로 형성된 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 가각정리된 직사각형의 토지로 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8m의 포장도로 및 남서측으로 폭 약4m의 포장도로와 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역<건축법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법> 중점 경관 관리구역(주요산 주변), 토지거래 계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.9.30.~2026.8.30.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

제시목록 외의 물건

대상 토지를 사용에 지장을 주는 제시목록외 물건은 없으며, 건물감정평가요항표에 기재한 것과 같이 부합물 및 종물과 대문 등이 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물평가요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 1989.07.14자로 사용승인된 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 건물로 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 새시창호 등.

이용상태

단독주택으로 이용중임(후첨 건물개황도 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "건물개황도"와 같이 부합물 및 종물인 제시외 건물 및 물건이 소재함.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

지하층 및 1층 임대중으로 탐문되나 상세내역은 확인하지 못하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 입지조건

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1.2. 권리분석

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1.3. 상권분석

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1.4. 생활정보

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1.5. 잠재적 리스크

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1.6. 종합 의견

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1.7. 투자 포인트

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1.8. 예상 입찰가

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13410 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 660-11

* 용도: 단독주택

* 감정가: 794,388,200원

* 토지면적: 126.30㎡ (약 38.20평)

* 건물면적: 189.42㎡ (약 57.30평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치하며, "방학중학교" 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재된 주상지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 교통 여건은 보통입니다.

토지는 인접지와 등고 평탄한 직사각형 형태로, 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 폭 약 8m, 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로와 각각 2면이 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점 경관 관리구역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다.

말소기준권리: 2025년 10월 22일 접수된 성경희의 강제경매(2025타경13410)입니다.

선순위 가처분(2025년 1월 2일 접수, 성경희)이 존재하나, 매각으로 인한 말소에 동의한다는 서류가 제출되어 말소될 것으로 예상됩니다.

대항력 있는 임차인이 3명 확인되었습니다.

* 임차인 1

* 이름: 김

* 전입일자: 2006년 7월 4일

* 대항력: 있음

* 보증금 및 차임: 0원, 210,000원 (단, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

* 임차인 2

* 이름: 김

* 전입일자: 2019년 3월 22일

* 대항력: 있음

* 보증금 및 차임: 0원, 0원 (단, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

* 임차인 3

* 이름: 김

* 전입일자: 2017년 8월 7일

* 대항력: 있음

* 보증금 및 차임: 0원, 0원 (단, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 임차인들의 실제 보증금 및 차임 조건에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

제시외 건물은 일괄매각 대상에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택, 근린생활시설, 주상용 건물이 혼재된 지역에 위치합니다.

주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 삼성빌라(692-5) : 2026년 5월 5일, 38.96㎡ (약 11.79평) 거래, 14,100만원. 평당 약 11,959,000원.

* 천성홈타운3차(614-1) : 2026년 5월 1일, 47.01㎡ (약 14.22평) 거래, 15,000만원. 평당 약 10,549,000원.

* 샤인빌(688-4) : 2026년 7월 6일, 50.98㎡ (약 15.42평) 거래, 31,000만원. 평당 약 20,104,000원.

위 정보는 다세대 주택의 사례이며, 본건과 같은 단독주택과는 직접적인 비교가 제한적입니다.

본건은 토지면적 126.30㎡ (약 38.20평)에 단독주택 건물 189.42㎡ (약 57.30평)를 포함하고 있으며, 감정가는 794,388,200원입니다.

감정가 기준으로 환산한 토지 평당가는 약 20,795,000원으로, 이는 최근 거래된 신축 다세대 주택의 평당가와 유사한 수준입니다. 이는 토지 가치가 감정가에 상당 부분 반영되었음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 "방학중학교"가 있어 교육 시설 접근이 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용을 위한 시내버스 정류장이 가까이에 있습니다.

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유물분할을 위한 경매 절차상 추가적인 협상이나 복잡한 이해관계가 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 3명의 보증금 및 차임 등 세부적인 금전적 조건이 불분명하여, 인수 부담 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히, 한 임차인은 차임이 월 210,000원으로 명시되어 있으나 보증금이 0원으로 표기되어 있어, 해당 임차인의 정확한 계약 관계 확인이 필요합니다.

제시외 건물은 일괄 매각 대상이므로, 철거 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 방학동에 위치한 단독주택으로, 준주거지역에 속해 있습니다.

공유물분할을 위한 경매라는 특성상 일반 경매 물건보다 복잡성이 높습니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임 관련 정보가 불명확하다는 점입니다. 이에 대한 철저한 권리분석과 현장 조사가 반드시 수반되어야 합니다.

말소 기준권리보다 앞선 가처분은 말소 동의가 접수되어 있어 소멸될 것으로 보이나, 최종 확인이 필요합니다.

감정평가액은 토지 가치를 반영하여 높게 산정된 것으로 판단되며, 이는 잠재적 가치가 높은 지역임을 시사합니다.

다세대 주택의 거래 사례와 단독주택의 감정가를 비교할 때, 개별 물건의 특수성을 고려한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

서울 도봉구라는 입지적 장점과 주거 및 상업시설 혼재 지역으로서의 잠재력.

상당한 면적의 토지를 확보하고 있어 향후 재건축 또는 개발 가능성 검토 가능.

감정가를 통한 토지 가치 반영 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 794,388,200원입니다.

현실적인 투자 결정을 위해서는 대항력 있는 임차인의 정확한 보증금 및 차임 조건에 대한 면밀한 조사가 최우선적으로 필요합니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 금액 및 명도 관련 비용을 고려해야 합니다.

제시외 건물 철거 비용, 공유물분할 경매의 복잡성 등을 감안할 때, 감정가 수준에서 낙찰받는 것은 다소 부담스러울 수 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (예: 약 715,000,000원 ~ 794,000,000원)

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 확정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.