나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13402 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 301-59 양심주택 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상감정 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "장안중학교" 남서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택,단독주택,각종근린생활시설 등이 혼재해있는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층건물 내 2층 201호로서 외벽:석재붙임마감 등. 내벽:벽지 및 일부타일마감 등. 창호:샷시창호임.

이용상태

2021.04.09일자로 사용승인되고, 방3,거실,주방,욕실,화장실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,도시가스에의한 개별난방설비,승강기시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 대체로 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 세로(가)에 접해 있으며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

<중랑구 중화동 301-59소재> 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <중랑구 중화동 301-102소재> 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동 301-59번지에 소재하는 양심주택 2층 201호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13402 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 371,000,000원입니다.

토지 면적은 총 149.40㎡ (약 45.2평)이며, 본건 토지 지분은 33.40㎡ (약 10.1평)입니다.

건물 면적은 51.68㎡ (약 15.6평)이며, 본건 건물 지분 역시 51.68㎡ (약 15.6평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 김*입니다.

특이사항으로는 대항력 있는 임차인이 있으며, 공동 담보 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 "장안중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

본건은 세로(가)에 접해 있으며, 도로 상태는 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 집합건물 등기부상 다수의 권리 변동이 있었으나, 현재 진행 중인 강제 경매를 제외한 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

말소기준권리인 울산지방법원 2021카단1341 (가압류) 접수일자 2021년 10월 18일보다 늦은 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 본건의 가장 큰 권리 분석상의 특징은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김* (김명구)

* 보증금: 390,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 09월 06일

* 확정일자: 2021년 08월 10일

* 배당신고일자: 2025년 10월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (2021.04.29)

* 소유권이전 (2021.09.06) - 매매 390,000,000원

* 가압류 (2021.10.18, 말소예정) - 말소기준권리

* 가압류 (2021.10.20, 말소예정)

* 근저당 (2022.11.03, 말소예정) - 공동담보 목록

* 압류 (2022.06.10, 말소예정)

* 압류 (2023.02.07, 말소예정)

* 압류 (2023.02.20, 말소예정)

* 압류 (2024.02.14, 말소예정)

* 강제경매개시결정 (2025.10.16, 말소예정) - 채권자: 김명구, 청구금액: 390,000,000원

등기부채권 총액은 123,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 소멸 예정 권리들을 포함한 총액으로, 실제 낙찰자가 인수하는 부담과는 별개입니다.

가장 중요한 것은 대항력 있는 임차인 김*씨의 보증금 390,000,000원이며, 이는 본건 경매 신청 채권액과 동일한 금액입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 하는 큰 위험 요인입니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 최근(2026년 5월, 7월) 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2008년식, 62.78㎡ (약 19.0평) 물건: 350,000,000원 (약 557.5만원/㎡, 약 1,842만원/평)

* 2018년식, 29.64㎡ (약 9.0평) 물건: 260,000,000원 (약 877.1만원/㎡, 약 2,889만원/평)

* 2020년식, 27.55㎡ (약 8.3평) 물건: 275,000,000원 (약 998.1만원/㎡, 약 3,313만원/평)

본건은 2021년 사용승인된 51.68㎡ (약 15.6평) 다세대주택으로, 비교적 신축에 속합니다.

감정가 371,000,000원 (약 717.8만원/㎡, 약 2,374만원/평)은 비교적 최근의 신축 소형 물건들의 평당가보다는 낮지만, 연식이 있는 물건보다는 높은 수준입니다.

주변 지역은 다세대, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 2층 201호이며, 2021년 4월 9일 사용 승인되었습니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 화장실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 시설 등을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 특별한 공부와의 차이는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 리스크: 본건 최대의 리스크는 대항력 있는 임차인 김*씨의 보증금 390,000,000원입니다. 낙찰 가격이 임차인의 보증금보다 낮을 경우, 그 차액만큼을 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 경매 신청 채권액과 임차인의 보증금이 동일하여, 낙찰가가 390,000,000원 이상일 경우 임차 보증금은 배당을 통해 회수될 가능성이 높으나, 배당받지 못하는 금액은 인수 대상이 됩니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 토지 지목 등)에 따라 허가가 필요할 수 있습니다. 이는 향후 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2021년 사용승인)이며, 주거 기능에 필요한 기본적인 시설을 갖추고 있고 입지 조건도 무난한 다세대주택입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 그의 높은 보증금(390,000,000원)은 본건의 가장 큰 위험 요소입니다. 이 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

반면, 만약 임차인의 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제된다면, 본건은 시장 가치 대비 경쟁력 있는 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 최신 건물로, 내부 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 전용 면적 대비 효율적인 공간 구성: 방 3개, 거실, 주방 등으로 구성되어 있어 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

* 잠재적 시장 가치: 주변 시세 분석 결과, 향후 시장 상황에 따라 감정가 이상으로 가치가 상승할 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리 관계 (임차인 제외): 대항력 있는 임차인 외의 권리 관계는 경매를 통해 소멸될 것으로 예상되어 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 및 경매 신청 채권액을 고려하여 산정하는 것이 중요합니다.

임차인 김*씨의 보증금은 390,000,000원이며, 현재 경매 신청 채권액(김* 외)도 390,000,000원입니다.

이는 본건이 390,000,000원 이상으로 낙찰될 경우, 임차인의 보증금이 전액 변제되어 낙찰자가 인수하는 보증금이 없을 가능성이 높다는 것을 시사합니다.

감정가는 371,000,000원이지만, 주변 시세 및 건물 상태를 고려했을 때, 또한 임차인 보증금과의 관계를 고려했을 때, 보증금 인수 리스크를 피하기 위한 최소 입찰가는 390,000,000원으로 예상됩니다.

시세 분석상으로는 더 높은 가치도 기대할 수 있으나, 임차인 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 잠재적 인수 보증금을 고려하지 않은 예상 입찰가는 390,000,000원으로 제시하며, 이는 임차인의 보증금 전액 회수를 전제로 합니다. 만약 낙찰가가 390,000,000원 미만으로 결정될 경우, 미회수 보증금은 추가 인수해야 함을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.