나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13508 [1] 서울특별시 강북구 수유동 348-77 미하우스 5층 502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울인수초등학교" 동측 인근에 위치한 "미하우스"도시형생활주택(단지형다세대주택)의 제5층 제502호으로 주변은 다세대주택,아파트,근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 제5층 제502호의 다세대주택으로 사용승인일은 2014년 6월 18일입니다 외벽: 치장벽돌 쌓기 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등 창호 :샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용되고 있습니다.

설비내역

기본적인 위생,급배수설비,난방,도시가스, 화재방재설비등 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지에 위치한 세장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건의 남서측 및 남동측으로 폭 약 6m~8m의 도로와 접하고 있습니다

토지이용계획 및 제한상태

1) 수유동 348-77 도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.21.)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 ; 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13508 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 348-77 미하우스 5층 502호

건물명: 미하우스

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

감정가: 238,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

토지 면적: 31.96㎡ (약 9.67평)

건물 면적: 53.88㎡ (약 16.30평)

토지 지분: 31.96㎡ (약 9.67평)

건물 지분: 53.88㎡ (약 16.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2014년 6월 18일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 5층

건축면적 (건폐율): 189.22㎡ (59.97%)

연면적 (용적률): 630.39㎡ (199.81%)

대지권 면적: 315.5㎡ (약 95.45평)

1.4. 권리 분석

말소기준권리: 2022년 03월 16일자 박신자 근저당 (130,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 없음을 명시)

총 채권액 (등기부 기준): 425,924,586원

1.5. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (박진영)

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 04일

확정일자: 2022년 01월 07일

배당신고일자: 2023년 12월 15일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 특수물건정보 HUG 인수조건 변경

인수 보증금 합계: 0원

1.6. 특이사항

HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "서울인수초등학교" 동측 인근에 위치한 "미하우스" 도시형생활주택(단지형 다세대주택) 제5층 제502호입니다.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건은 완만한 경사지에 위치한 세장형의 토지로, 도시형생활주택(단지형 다세대주택)의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건의 남서측 및 남동측으로 폭 약 6m~8m의 도로와 접하고 있습니다.

3. 상권 분석

3.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3.2. 상권 특징

전반적으로 주거지역의 성격이 강하며, 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

4. 생활 정보

4.1. 교육 시설

"서울인수초등학교"가 동측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이한 편입니다.

4.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 생활 편의 시설 접근이 가능합니다.

4.3. 대중교통

인근 버스정류장을 통해 강북구 및 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. HUG 인수조건 변경

본건은 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다. 이는 낙찰 후 잔금 납부, 소유권 이전 등 절차에 영향을 미칠 수 있는 중요한 변수이므로, 사전에 면밀한 확인이 필수적입니다.

5.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 고도지구(28m 이하)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (최종 확인은 관할 교육청에 필요)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.21. 기준, 외국인 등 대상, 지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 용도, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 통상적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

등기부등본상 임차인은 주택도시보증공사(박진영)로 명시되어 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 이는 본 건의 가장 큰 장점입니다.

또한, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정으로, 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다.

그러나 "HUG 인수조건 변경"이라는 특수 사항이 존재하므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 이 조건이 잔금 납부, 소유권 이전 등 경매 절차 전반에 미치는 영향을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 임차인의 대항력이 없어 낙찰 시 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 서울 시내 주거지역에 위치하여 향후 시세 안정성 및 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 건축 연도(2014년) 대비 적절한 면적(53.88㎡)을 갖추고 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 7일 거래된 수유동 448-27번지 상아주택(2009년식, 60.88㎡)이 266,500,000원 (약 437만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 7일 거래된 수유동 567-33번지 북한산드림빌(2015년식, 44.5㎡)이 200,000,000원 (약 449만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 수유동 455-17번지 세윤하이츠(A)(1993년식, 41㎡)이 150,000,000원 (약 366만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건은 건물 면적 53.88㎡, 건축 연도 2014년으로, 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 볼 때 약 430만원~450만원/㎡ 수준의 시세가 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본 건의 시장 가치는 대략 237,000,000원 내외로 산정됩니다.

감정가(238,000,000원)와 시장 가치 추정액이 유사하게 나타납니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없고 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

다만, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항에 대한 명확한 확인 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 해당 조건으로 인해 추가적인 비용 발생이나 절차상의 어려움이 발생할 수 있기 때문입니다.

따라서, "HUG 인수조건 변경" 사항을 면밀히 검토한 후, 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.