나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13455 [1] 서울특별시 성북구 상월곡동 24-123 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 상월곡동 소재 지하철 6호선 "상월곡역" 남동측 인근에 위치 하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입은 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제 반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

벽돌조 스라브지붕 지하1층/지상2층 건물 내 제1층 제101호로서 외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수시설 무난하며, 기본 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4-5미터, 남서측으로 노폭 약 1-2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13455 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 성북구 상월곡동 24-123 1층 101호

건물용도: 다세대주택

건물구조: 벽돌조 스라브지붕 지하1층/지상2층 건물 내 제1층 제101호

건축년도: 1992년 10월 26일

2.3. 면적 정보

토지 면적: 33.00㎡ (약 9.98평)

건물 면적: 40.05㎡ (약 12.11평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 208,000,000원

물건명세서 작성일: 2026년 5월 11일

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 성북구 상월곡동 소재 지하철 6호선 "상월곡역" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지 형상은 정방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역입니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일: 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도 / 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일: 아파트 용도).

3. 권리분석

2.

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 매매 등기가 다수 존재합니다.

말소기준권리는 분당세무서장의 압류(2022년 10월 19일)입니다.

주택도시보증공사의 강제경매(2025년 10월 20일, 155,000,000원)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다.

박경옥 씨의 주택임차권(155,000,000원)이 등기되어 있으나, '말소' 처리되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

분당세무서장의 압류도 말소되었습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (박경옥)

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022년 1월 12일

배당신고일자: 2024년 1월 22일

대항력: 없음

비고: 등기부 상 주택임차권이 말소 처리되었으며, 제공된 임차인 정보에서도 대항력이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 분당세무서장의 압류(2022-10-19)입니다.

본 경매 절차를 통해 주택임차권(박경옥), 분당세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매 등 본 경매개시결정 등기보다 선순위의 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 기재되어 있으나, 관련 내용이 없어 특이사항이 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 등기부채권 총액: 155,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 금액 기준)

4. 상권분석

2.

4.1. 인근 유사 물건 시세

최근 시세 분석 결과, 인근 상월곡동 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 7일, 48.09㎡ 면적의 다세대주택이 155,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,655,000원)

2026년 5월 7일, 42.75㎡ 면적의 다세대주택이 182,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,066,000원)

본건의 전용면적은 40.05㎡ (약 12.11평)으로, 인근 유사 면적의 거래 사례와 비교할 때, 182,000,000원 거래 사례가 본건의 현재 시세를 반영하는 데 더 적합할 수 있습니다.

4.2. 시세 분석 및 경향

최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 1.5억 원에서 1.8억 원 사이로 형성되어 있습니다.

이는 본건의 감정가(208,000,000원)보다 다소 낮은 수준이거나 유사한 수준입니다.

인근 지역의 부동산 시장은 안정적인 수요를 바탕으로 완만한 상승세를 보일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 건물 내부 상태 및 설비

건물은 벽돌조 스라브 지붕의 지하 1층, 지상 2층 건물 내 1층 101호입니다.

내벽은 벽지도배, 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

급배수, 기본 위생 설비 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

전반적인 건물 상태는 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 주변 편의시설 및 교육 환경

지하철 6호선 상월곡역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

버스정류장이 가까이 위치합니다.

주변에 근린생활시설, 학교, 공원 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

'상대보호구역' 표기로 보아 인근에 학교가 있음을 알 수 있습니다.

특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없으나, 명도 과정에서 절차상의 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 입지/건물 관련 리스크

건축년도가 1992년으로 노후화되었을 가능성이 있습니다. (30년 이상 경과)

다세대주택 밀집 지역으로 주차 공간이 협소할 수 있습니다. (도로 접합 면적이 좁은 편)

6.3. 기타 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등, 특정 주택 용도)에 따라 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. 다만, 경매 낙찰 후 잔금 납부 시점에서의 규정 확인이 필요합니다.

임대미상으로, 현재 공실인지 임대 중인지 명확하지 않아 명도 계획 수립 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 임차인이 HUG 박경옥 씨 한 명만 파악된 상태)

7. 종합 의견

2.

본 물건은 서울 지하철 6호선 상월곡역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

권리상으로는 말소기준권리보다 후순위의 채권이 다수 존재하며, 임차인 역시 대항력이 없어 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 분석됩니다.

인근 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 1.5억 원 ~ 1.8억 원 수준이며, 본건의 감정가는 2.08억 원으로 다소 높게 책정되어 있습니다.

입지 조건은 양호하나, 건물 노후도 및 주차 공간 협소 가능성은 고려해야 할 사항입니다.

토지거래허가구역 지정은 경매 낙찰 후 잔금 납부 시점에 영향을 줄 수 있으므로 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

2.

지하철역 인근 역세권 입지.

대항력 없는 임차인으로 권리 인수 부담 없음 (명도 용이성).

강제경매로 채권자의 경매 신청으로 진행되어 비교적 명확한 권리 관계.

향후 재개발 또는 신축 가능성이 있는 노후 주택 밀집 지역.

9. 예상 입찰가

2.

본건의 감정가는 208,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 실거래가는 155,000,000원에서 182,000,000원 수준입니다.

건물 노후도 및 감정가 대비 시세 반영 정도를 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수되는 보증금이 0원임을 감안하면, 실거래가 상단을 기준으로 하되, 약간의 낙찰 프리미엄을 고려한 입찰가를 산정합니다.

주변 시세 및 감정가, 물건의 특징을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 판단됩니다.

경매 물건은 개별 상황에 따라 변동성이 크므로, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.