나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13462 [1] 서울특별시 성북구 석관동 410 래미안아트리치 106동 17층 1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 ‘석관중학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 신이문역, 지하철 6호선 돌곶이역 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상23층 건물 내 제17층 제1702호로서, (사용승인일 : 2019.02.28) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2018-12-13)(접함), 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)입니다.

공부와의 차이

본건 건축물현황도상 내부 평면도가 실제 현황과 대비하여 좌우가 반전되어 있는 것으로 확인되는 바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 서울특별시 성북구 석관동 410 래미안아트리치 106동 17층 1702호에 위치한 아파트 물건입니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13462 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 석관동 410 래미안아트리치 106동 17층 1702호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,410,000,000원

* 토지면적: 56.77㎡ (약 17.17평)

* 건물면적: 109.38㎡ (약 33.08평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 오OOOOOO (등기부 요약상 오케이저축은행으로 추정)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 ‘석관중학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 지하철 1호선 신이문역과 지하철 6호선 돌곶이역이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.

* 접근성: 지하철 1호선 신이문역과 6호선 돌곶이역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

3. 건물및토지현황

본건은 2019년 2월 28일에 사용 승인된 래미안아트리치 아파트 단지 내에 위치합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상23층 건물 중 제17층 제1702호입니다.

* 건물상태: 외벽은 몰탈위페인트 마감 등이며, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

* 토지형상및이용상태: 본건 토지는 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로상태: 본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획및제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 도로(접함, 저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 용도)으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을1 (한국자산관리공사 근저당, 2019-12-10 접수)

* 주요권리내역:

* 갑1: 소유권보존 (이대웅)

* 을1: 근저당 (한국자산관리공사, 816,000,000원) - 말소기준

* 을10: 근저당 (오케이저축은행, 562,800,000원) - 말소

* 갑2: 가압류 (삼성카드, 10,565,711원) - 말소

* 갑3: 압류 (성북구, 2024-02-14 접수) - 말소

* 갑4: 압류 (국민건강보험공단, 2024-05-02 접수) - 말소

* 갑5: 임의경매 (오케이저축은행, 609,896,479원, 2025-10-28 접수) - 본건 경매 신청 채권자

* 총채권액: 1,389,365,711원

* 임차인현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 매각으로소멸되지않는권리: 본건 등기부 요약 및 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

5. 시세분석및상권

본건 아파트인 래미안아트리치는 2019년 준공된 신축 아파트로, 주변 시세 및 단지 환경을 고려할 때 가치가 높습니다.

* 최근매매시세:

* 2026년 6월, 84.98㎡ (5층)이 139,500만원 (약 13.95억원)에 거래되었습니다.

* 2026년 6월, 59.42㎡ (7층)이 122,900만원 (약 12.29억원)에 거래되었습니다.

* 최근전월세시세:

* 39.01㎡ (7층) 전세: 보증금 3,035만원, 월세 19만원 (2026.05 계약)

* 39.01㎡ (9층) 전세: 보증금 9,812만원, 월세 28만원 (2026.05 계약)

* 59.98㎡ (10층) 전세: 보증금 63,000만원 (약 6.3억원), 월세 0만원 (2026.05 계약)

* 시세분석의견:

* 제공된 건물면적 109.38㎡ (약 33평)에 대한 직접적인 매매가는 없으나, 유사 면적 및 층수의 최근 실거래가(약 12.3억~14.0억원)와 감정가(14.1억원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있을 것으로 판단됩니다.

* 본건은 17층으로 비교적 좋은 층수에 해당하여 시세에서 긍정적으로 반영될 수 있습니다.

* 래미안아트리치는 총 15개 동, 1091세대의 대단지 아파트로서, 브랜드 가치와 단지 내 편의시설 등을 고려할 때 안정적인 시세 유지가 기대됩니다.

* 주변상권:

* 본건 인근에는 근린생활시설이 다수 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 주거지역으로 분류되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 주거 지원 기능의 상권이 발달해 있습니다.

6. 생활정보

본건은 주거 편의성이 우수한 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변시설:

* 교육시설: 단지 인근에 석관중학교 등 교육기관이 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 신이문역과 6호선 돌곶이역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 존재하여 생활 편의성이 높습니다. 아파트 단지 내에도 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 혐오시설유무: 본건 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적리스크

투자에 앞서 다음과 같은 잠재적 리스크를 인지해야 합니다.

* 건축물현황도상내부평면도오류: 본건의 건축물현황도상 내부 평면도가 실제 현황과 좌우가 반전되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 현장 방문 시 반드시 확인해야 하며, 실제 구조와 다를 경우 수리 및 구조 변경에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대차관계미상: 임대차 관계가 미상으로 파악되어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 또는 명도 지연의 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이나, 추가 확인 필요)

* 토지거래계약에관한허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 아파트 용도) 향후 잔금 납부 시점 등을 고려하여 관련 허가 절차를 확인해야 할 수 있습니다.

* 도로저촉: 토지이용계획상 '도로(저촉)' 표기가 있는 바, 향후 도로 확장 등 공공 사업 진행 시 건축 또는 이용상 제약이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 종합의견

본건은 서울 성북구에 위치한 2019년식 신축 대단지 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의성 측면에서 우수한 조건을 갖추고 있습니다.

* 매력적인 요소: 비교적 신축이며 래미안이라는 브랜드 가치, 역세권 입지, 편리한 주변 환경 등은 높은 주거 만족도를 제공할 것으로 예상됩니다.

* 고려사항: 다만, 건축물 도면 오류 및 임대차 관계 미상과 같은 잠재적 리스크는 반드시 추가적인 현장 조사와 면밀한 권리 분석을 통해 해소해야 합니다.

* 투자가치: 이러한 리스크 요인을 충분히 검토하고 관리할 수 있다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자포인트

본 물건은 다음과 같은 투자 포인트들을 가지고 있습니다.

* 신축아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 상태의 주거 환경을 제공합니다.

* 역세권입지: 지하철 1호선 신이문역과 6호선 돌곶이역을 도보 또는 짧은 거리로 이용 가능합니다.

* 대단지및브랜드: 래미안아트리치는 1091세대의 대규모 단지로, 안정적인 관리와 편의시설 이용이 가능하며 높은 브랜드 인지도를 가지고 있습니다.

* 시세상승잠재력: 강북권의 주거지로서 지속적인 수요가 예상되며, 지역 개발 계획 등에 따라 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매매수기회: 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 경매 절차의 이점을 활용할 수 있습니다.

10. 예상입찰가

본건의 합리적인 입찰가를 산정하기 위해 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 다음과 같이 분석하였습니다.

* 감정가: 1,410,000,000원

* 최근매매시세: 유사 면적 및 층수의 거래 사례를 볼 때 약 12.3억원 ~ 14.0억원 수준 (2026년 6월 실거래가 기준, 84.98㎡ 약 13.95억 / 59.42㎡ 약 12.29억)

* 건물면적 109.38㎡ (약 33평)의 17층임을 감안 시, 감정가 14.1억원 수준은 현재 시세와 부합하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

* 입찰가산정시 고려사항:

* 권리 인수 사항 없음 (인수 보증금 0원)

* 건축물 도면 오류, 임대차 미상 등 잠재적 리스크에 대한 명도 및 관리 비용

* 취득세, 법무 비용 등 부대 비용

* 최종예상입찰가:

* 상기 요소들을 종합적으로 고려하여, 감정가 14.1억원을 기준으로 하되, 잠재적 리스크 해소 및 시세와의 차익을 고려하여 13억 8천만원 ~ 14억 8천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.