나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52192 [1] 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 "천호3동 주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린상가, 기존주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 남측 인근 간선도로(천호대로)변에 노선 버스정류장 및 전철역(강동역 : 지하철 5호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 치장 화강석붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등, 창 호 : 알루미늄샷시 창호 마감. 복 도 : 인조석 마감 등

이용상태

업무시설(오피스텔 : 주거용)로 이용 중임. (별첨 "호별배치도 및 내부구조도 "참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 남동 하향 완경사지에 조성된 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대), 업무시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 3 ~ 4미터의 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통하여 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(천호대로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1,2) 공히 : 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 ), 도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한사항은 서울시공고 2025-3046호 참조)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52192 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서O

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 562 스카이캐슬라 3층301호

용도: 오피스텔 (업무시설, 주거용으로 이용 중)

건물명: 스카이캐슬라

토지면적: 5.34㎡ (약 1.61 평)

건물면적: 20.65㎡ (약 6.25 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 개요

감정가: 200,000,000원 (2억원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강동구 천호동에 위치하며, "천호3동 주민센터" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 근린상가, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 남측 인근에 위치한 간선도로(천호대로)변에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 남서측으로 노폭 약 3~4미터의 아스팔트 포장도로와 접해 있으며, 이 도로를 통해 남측 인근 간선도로인 천호대로와 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다. 최근에는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 임대주택 관련 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존, 공유자 지분 이전, 압류(안산세무서장, 강동구, 남동세무서장), 가압류(주택도시보증공사), 주택임차권(서덕), 강제경매(서덕) 등의 권리 내역이 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서O (이름: 서덕)

보증금: 185,000,000원 (1억 8천 5백만원)

차임: 0원

전입일자: 2020년 9월 18일

확정일자: 2020년 9월 16일

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 인수권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 8일 접수된 안산세무서장의 압류입니다.

본 건은 선순위임차권(을4, 서덕)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

부동산 명세서에 따르면, 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건 인근에는 천호역 및 강동역을 중심으로 상업시설이 밀집해 있습니다. 롯데마트 천호점, 강동농협하나로마트 로데오점, 뉴코아아울렛 천호점 등 대형마트 및 아울렛이 위치하여 쇼핑 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 음식점, 카페, 편의점(GS25 등)이 다수 소재하여 기본적인 생활 편의시설은 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

강동역과 천호역을 잇는 역세권 지역으로, 지하철 5호선 및 인근 버스 노선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 주변에 오피스텔 및 주거 단지가 형성되어 있어 임대 수요가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 GS25 편의점이 소재하며, 롯데마트, 뉴코아아울렛 등 대형 쇼핑 시설이 근거리에 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건 주변 약 1km 이내에 초등학교가 직접적으로 명시되지 않았으나, 동신중학교(A등급, 0.4km), 서울천일초등학교(B등급, 0.6km), 천일중학교(C등급, 0.7km) 등이 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본 건의 가장 큰 법적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재입니다. 보증금 1억 8천 5백만원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 해당 보증금은 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 됩니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 배당을 통한 전액 변제가 예상되나, 경매 절차상 변수가 있을 수 있으므로 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장 변동성, 금리 인상 가능성, 지역 내 유사 물건 공급 증가 등이 잠재적인 시장 리스크로 작용할 수 있습니다. 오피스텔의 경우 전반적인 경기 침체 시 임대 수익률 하락 또는 공실률 증가 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 천호동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 기본적인 입지 및 편의시설 접근성은 양호합니다. 특히 지하철 5호선 강동역을 이용하기 편리한 위치에 있어 교통 여건도 우수합니다. 그러나 등기부상 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 1억 8천 5백만원을 확보하고 있으며, 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 존재합니다. 이는 본 물건의 투자 가치를 결정하는 매우 중요한 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 인근의 역세권 입지

* 주거 및 업무 겸용 가능한 오피스텔 용도

* 잘 갖추어진 주변 편의시설 및 상권

* 도시형 생활주택 및 업무시설로의 활용 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 200,000,000원입니다.

현재 조사된 시세 자료에 따르면, 스카이캐슬라 오피스텔의 20.65㎡ (약 6.25평) 타입은 KB시세 일반가 기준 매매 1억 8천만원 수준으로 파악됩니다. 최근 실거래가로는 2021년 1월 4층이 2억 500만원, 2021년 1월 1억 8,500만원에 거래된 내역이 있습니다. 또한, 인근 다른 오피스텔들의 매매가도 2억원 내외에서 형성되는 것으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 8천 5백만원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 리스크가 존재합니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 충당될 것으로 예상됩니다.

상기 감정가 및 시세 자료, 그리고 인수 부담 가능성(비록 낮을 것으로 예상되나)을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 2억원 내외에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 투자 목적과 예상 수익률, 인수 리스크 감수 여부 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.