나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52220 [1] 서울특별시 강동구 길동 457 청광플러스원큐브2차 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 '길동역(지하철5호선)' 남서측 인근에 위치하고 부근은 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하며 근거리에 공공시설 및 근린생활시설 등이 소재 하는 바, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하고 대중교통편은 버스 및 지하철로서, 인근에 버스정류장, 지 하철역(강동역, 길동역)이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지1층/지상19층 건으로서, 외벽: 석재, 복합판넬 등 마감 내벽: 벽지도배, 타일 등 마감 창호: 새시창호 등 마감

이용상태

청광플러스원큐브2차 제15층 제1504호로서, 아파트(원룸형)로 이용중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비, 도시가스보 일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 근린생활시설, 업무시설(오피스텔) 및 아파트( 원룸형)용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 12M 정도의 도로를 통해 차량 등의 진·출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별 시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2014 -06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+ 건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변 경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구 역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허 가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고20 25-1058호 ), 도시관리계획 입안중(임대의무기간 임대주택 건립 용적률완화(안) 자세한사항 은 서울시공고 2025-3046호 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 기준시점 현재 거주인의 부재 등으로 인해 내부확인이 어려운 바, 내부구조도는 집 합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 도시하였으며 추후 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52220 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 457 청광플러스원큐브2차 15층1504호

용도: 아파트 (원룸형)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 3.77㎡ (약 1.14평)

토지 지분: 3.77㎡ (약 1.14평)

건물 면적: 14.49㎡ (약 4.38평) (전용면적 기준)

건물 지분: 14.495㎡ (약 4.39평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 110,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 강동구 길동 소재 '길동역(지하철 5호선)' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 업무시설, 상업시설 등이 혼재되어 있으며, 근거리에 공공시설 및 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 강동역과 길동역이 소재하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 자세한 사항은 관련 법규 및 고시를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 내역과 함께 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있습니다. 이 중 말소기준권리는 수원지방법원 2025카단12273 접수일자 2025.06.04.의 가압류입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 이 (이슬지)

보증금: 115,000,000원

차임: 0원 (차임이 없는 특이사항이 있습니다.)

전입일자: 2021-11-25

확정일자: 2021-10-18

배당신고일자: 2025-06-04

대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부상 을구 3번 주택임차권(이슬지, 115,000,000원)은 말소 촉탁 시 '인수'로 표기되어 있으며, 물건명세서상에서도 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

본 건이 위치한 지역은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다. 길동역 인근으로 유동인구가 있으며, 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

주변 혐오시설:

* 주변에 혐오시설이나 특별히 문제 될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

지하철 5호선 길동역 및 강동역을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다. 주변에 근린생활시설과 공공시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 19층 건물이며, 본 건은 15층에 위치한 원룸형 아파트입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소화전, 기계식 주차, 도시가스 보일러 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 115,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높습니다. 임차인의 보증금 금액이 감정가액을 초과하므로, 잔액 인수 시 투자금 회수에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

감정평가서에 따르면, 본 건은 기준시점 현재 거주인의 부재 등으로 내부 확인이 어려웠으며, 내부 구조도가 집합건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되어 실제와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태를 확인하는 것이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 길동역 역세권에 위치한 소형 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인 인수 보증금 115,000,000원을 포함한 총 투자 비용과 향후 시세 변동, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 길동역 역세권의 입지 조건

* 소형 아파트로서 1인 가구 임대 수요 기대

* 강동구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 110,000,000원을 기준으로 산정하되, 인수되는 임차인 보증금 115,000,000원을 제외하고 고려합니다.

일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가가 결정되는 점을 감안할 때, 본 건의 입찰가 범위는 약 99,000,000원 ~ 110,000,000원 정도로 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 인수되는 임차인 보증금 115,000,000원을 포함할 경우, 총 투자 비용은 입찰가에 따라 214,000,000원 이상이 될 수 있습니다. 이는 감정가 대비 상당히 높은 금액이므로, 시세 조사 및 임대 수익률 분석을 통해 실질적인 투자 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

낙찰 후 임차인과의 협의 결과에 따라 잔여 보증금 인수액이 달라질 수 있으므로, 이에 대한 충분한 리스크 관리가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.