나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52258 [1] 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 5층디-519호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "글샘공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스 텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(장지역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제5층 제디-519호로서, (사용승인일 : 2013.05.15) 외벽 : 외장석재 및 복합판넬 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창 등임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생시설 및 급배수시설, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, [업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설]건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 광대한면의 포장도로와 각각 접하며, 남동측으로 중로한면의 포장도로 와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(2014-03-20)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-25 7m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보 상에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 유통단지<유통단지개발촉진법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지 거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단 독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026 .12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52258 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 5층디-519호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 213,000,000원 (2억 1,300만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 5.86㎡ (약 1.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.82㎡ (약 8.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 내 제5층 제디-519호

사용승인일: 2013년 5월 15일

내부 마감: 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등

외벽 마감: 외장석재 및 복합판넬 마감 등

창호: 샷시 창

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "글샘공원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 8호선 장지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 장지역 인근으로는 가든파이브, NC백화점, 현대시티몰 등 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북서측 및 남서측으로 광대한 면의 포장도로와 각각 접하며, 남동측으로 중로한면의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 검토)

주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, "글샘공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 검색 결과, 본건 주변에서 특별한 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

* 을1: 주택임차권 (임차인: 김영은)

* 보증금: 202,650,000원

* 전입일자: 2020-08-10, 확정일자: 2020-07-17, 배당신고일자: 2024-06-14

* 대항력: 있음

* 말소: 인수 (본건 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수)

* 갑6: 가압류 (권리자: 주택도시보증공사)

* 권리금액: 10,000,000원

* 접수일자: 2024-10-10

* 말소: 말소 (말소기준권리로 표기되었으나, 등기부상 말소 처리됨)

* 갑7: 강제경매 (권리자: 한국주택금융공사)

* 권리금액: 231,152,286원

* 접수일자: 2025-10-30

* 말소: 말소 (경매개시결정 등기)

3.2. 권리분석 핵심

본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인 김영은이 존재한다는 점입니다. 등기부상 '을1' 주택임차권은 말소 기준 권리보다 선순위이며, '인수'로 명시되어 있어 낙찰자가 보증금 202,650,000원을 인수해야 합니다.

'감정평가서 요약 요향표'에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점과 등기부상 '을1: 인수' 표기는 상충되어 혼란을 야기합니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 법원에 확인하여 인수 보증금의 실제 여부 및 금액을 최종 확인해야 합니다.

'갑6' 가압류가 '말소기준권리'로 표기되었으나 '말소'로 처리된 부분 또한 등기부상 명확한 확인이 필요합니다.

종합적으로, 김영은 임차인의 보증금 202,650,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본건은 송파구 문정동에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 지하철 8호선 장지역과 인접하여 교통이 편리하고, 가든파이브, NC백화점, 현대시티몰 등 대규모 상업시설 이용이 용이하여 상업 및 생활 인프라가 풍부합니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 과밀억제권역, 유통단지, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재합니다. 이러한 제한사항들은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

주변에 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 북서측에 "글샘공원"이 위치하여 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다. 장지역 인근의 대형 쇼핑몰 및 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

지하철 8호선 장지역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다. 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 인수 보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김영은의 보증금 202,650,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키므로 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

6.2. 권리관계의 불확실성

'인수 보증금 합계: 0원' 표기와 등기부상 '을1: 인수' 표기의 상충, 그리고 '말소기준권리'로 표기된 가압류의 '말소' 처리 등 등기부상 확인되는 정보들 간의 불일치는 본 물건의 권리관계를 더욱 복잡하게 만듭니다. 이는 입찰 전 반드시 법원 및 전문가를 통해 명확히 확인해야 하는 사항입니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

도시지역, 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역 외에 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동의 역세권 오피스텔로, 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나, 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 202,650,000원을 인수해야 하는 상황으로 인해 투자 매력도가 현저히 떨어집니다.

감정가 213,000,000원 대비 인수 보증금이 매우 높아, 시세(약 2억 3천 5백만원)를 고려할 때 투자 가능한 낙찰가 범위가 매우 좁아집니다. 또한, 등기부상 권리관계의 일부 불일치는 추가적인 확인을 필요로 합니다.

종합적으로 볼 때, 높은 인수 보증금으로 인한 위험 부담이 크므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

지하철 8호선 장지역 초역세권에 위치하며, 문정지구 및 가든파이브 등 대규모 상업시설과 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

8.2. 건물 상태

2013년에 사용 승인된 오피스텔로, 비교적 연식이 짧아 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

8.3. 시세 반영

최근 매매 사례를 통해 현재 시세를 파악하고, 이를 바탕으로 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 최근(2026년 5월) 송파한화오벨리스크의 매매 시세는 전용면적 28.95㎡~29.96㎡ 기준으로 약 235,000,000원에서 238,000,000원 수준입니다.

9.2. 투자 가능 금액 산정

본 물건의 건물면적은 26.82㎡(약 8.11평)으로, 최근 시세와 유사한 규모입니다.

낙찰가가 X원일 경우, 인수해야 할 임차인 보증금 202,650,000원을 포함한 총 실질 부담액은 X + 202,650,000원이 됩니다.

시세(최소 235,000,000원)를 고려할 때, 투자 가능한 최대 낙찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

X + 202,650,000원 <= 235,000,000원

X <= 32,350,000원

9.3. 제안 입찰가

상기 분석 결과, 인수해야 할 보증금 규모가 매우 크기 때문에, 본 물건은 시세 대비 투자 수익을 기대하기 어려운 상황입니다. 낙찰가가 32,350,000원을 초과하면 시세보다 높은 금액으로 취득하게 됩니다.

따라서, 매우 공격적인 접근이 필요하며, 유찰을 기다려 최저 매각가가 낮아진 시점을 고려하는 것이 합리적입니다.

제안 입찰가: 150,000,000원

(본 금액은 감정가의 약 70% 수준으로, 유찰 가능성을 염두에 둔 잠재적 접근 가능 하한선입니다. 하지만 인수 보증금 202,650,000원을 포함할 경우 총 부담액은 352,650,000원이 되어, 현재 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.)

9.4. 투자자 유의사항

'인수 보증금 합계: 0원' 표기와 등기부상 '을1: 인수' 표기 간의 상충은 매우 중요하며, 입찰 전 반드시 법원에 사실 확인을 받으셔야 합니다. 이 부분이 잘못 해석될 경우 막대한 금전적 손실을 볼 수 있습니다. 본 물건은 인수 보증금 부담으로 인해 일반적인 투자 관점에서는 위험도가 높다고 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.