나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52219 [1] 서울특별시 광진구 군자동 358-18 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 밸류인 · 평가일 2025.11.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "서울장안초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 아파트 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 소재하고 있음.

형태 및 이용상태

2필지 일단의 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다가구주택 및 근린생활시설(현황 "주거용") 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 접하고 있는 노폭 약 3m 내외의 포장도로를 통하여 북측 동일로34길과 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1, 3> 공히 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

후첨 "건물개황도" 참고.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물로서 (사용승인일 : 2016.06.20) 외벽 : 석재 붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다가구주택(3층:3가구, 4층:2가구, 5층:1가구) 및 근린생활시설(2층:사무소)(현황"주거용")로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 4층, 5층, 및 옥상층에 제시외건물 ㉠주택(판넬조 판넬지붕, 약 12㎡), ㉡주택(판넬조 판넬지붕, 약 12㎡), ㉢주택(벽체이용 판넬조, 약 5㎡), ㉣주택(벽체이용 철골조, 약 8㎡)이 소재하는 바 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.(후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조)

공부와의 차이

본건 2층은 공부(일반건축물대장)상 제2종근린생활시설(사무소)로 되어 있으나, 현황 주거용(주택)으로 이용중인 바 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
일반건축물대장상 위반건축물 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52219 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 군자동 358-18

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 2,343,069,770원

* 토지면적: 178.00㎡ (약 53.85평)

* 건물면적: 367.82㎡ (약 111.27평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 강현지 (강제경매 신청 채권자)

* 사용승인일: 2016년 6월 20일

* 특이사항: 일반건축물대장상 위반건축물 등재, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 군자동 소재 "서울장안초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택, 근린생활시설 및 소규모 아파트 등으로 형성된 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 7호선 "어린이대공원역"이 소재하여 교통이 편리합니다.

* 토지이용: 2필지 일단의 등고평탄한 사다리형의 토지로서 다가구주택 및 근린생활시설(현황 주거용) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 본건 동측으로 접하고 있는 노폭 약 3m 내외의 포장도로를 통하여 북측 동일로34길과 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획상 제한이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 10월 29일 접수된 강동농업협동조합의 근저당권(636,000,000원)으로, 경매를 통해 매각되면 해당 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 등기부상 권리 내역: 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 강제경매, 주택임차권 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청 채권자(강현지)의 강제경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 본건에는 총 10명의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. (배당신고일자 확인 필요)

* 강은지: 보증금 170,000,000원, 차임 0원.

* 강현지: 보증금 230,000,000원, 차임 0원. (경매 신청 채권자와 동일인)

* 곽경민: 보증금 260,000,000원, 차임 0원.

* 김인영: 보증금 154,000,000원, 차임 100,000원. (건물등기부상 보증금 152,200,000원으로 표기되어 있어 차이 확인 필요)

* 김정인: 보증금 1,000,000원, 차임 800,000원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 김하나: 보증금 370,000,000원, 차임 0원.

* 박범근: 보증금 185,000,000원, 차임 0원.

* 왕보배: 보증금 180,000,000원, 차임 0원.

* 최유리: 보증금 160,000,000원, 차임 30,000원.

* 한근탁: 보증금 160,000,000원, 차임 0원.

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 본건은 서울특별시 광진구 군자동의 주거지대에 위치하며, 주변으로 다양한 주거 형태와 일부 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 지하철 7호선 어린이대공원역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 서울장안초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 대형 상업 시설보다는 주거 편의를 위한 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본건 인근에 대규모 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 최종적인 입찰 결정 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 상세히 확인하는 것이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 어린이대공원역 접근성이 좋고, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 교육: 서울장안초등학교가 도보 가능한 거리에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 다가구주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다. 건물 내 위생, 급배수, 전기, 도시가스 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 주변 편의시설: 주거지대 특성상 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 식당 등)은 인근에서 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본건 건물은 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 건축 관련 규제 강화, 향후 건물 매각 또는 증축/수리 시 제약 등 다수의 문제점을 야기할 수 있으므로, 위반 내용 및 해소 방안을 면밀히 파악해야 합니다.

* 공부상 내용과 현황 불일치: 본건 2층이 공부상 근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 이용 중입니다. 이는 추후 행정적인 문제나 재산권 행사 시 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물 존재: 건물 외부에 별도로 설치된 판넬조, 철골조 등의 제시외 건물(총 약 37㎡)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 건축물대장과의 차이 발생 원인 및 법적 문제 유무 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건 토지는 제2종일반주거지역 외에 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어, 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. (최종 사항은 관련 기관에서 확인 필수)

* 임차인 김정인: 보증금, 차임 등 주요 정보가 미상이며 대항력이 없습니다. 비록 대항력은 없으나, 관련 서류 및 사실관계를 추가적으로 확인하여 잠재적 분쟁 소지를 최소화해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 광진구 군자동에 위치한 다가구주택으로, 어린이대공원역 및 초등학교와 인접하여 주거 및 교통 편의성이 양호한 편입니다.

* 전반적인 권리관계는 낙찰자가 인수할 권리가 없어 깔끔한 편이며, 임차인들의 대항력 또한 없는 것으로 파악됩니다.

* 그러나 일반건축물대장상 위반건축물 등재, 공부상 용도와 현황의 불일치, 제시외 건물 존재 등 해결해야 할 중대한 리스크 요인이 존재합니다.

* 따라서, 본 물건은 잠재적 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사와 분석이 선행되어야 하며, 이에 대한 충분한 대비가 이루어진다면 투자 가치를 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 지하철 7호선 어린이대공원역 역세권 및 초등학교 인접지로 안정적인 수요 확보 가능.

* 권리관계: 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인수되는 보증금이 없습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최근에 지어져 건물 노후도가 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 별도 명도 이슈를 고려할 필요는 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가격을 기준으로 하되, 위반건축물 등재, 공부와의 차이, 각종 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 시장 동향, 유사 물건 거래 사례, 위반건축물에 대한 복구 비용 및 이행강제금 예상액, 그리고 본 물건에 대한 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 분석하여 산정되어야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 특정 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.