나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12980 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동에 소재하는 지하철1호선 "영등포역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 숙박시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철1,5호선 "신길역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건 내 제8층 제801호로서, (사용승인일: 2021-01-26) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 기계식주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 제1종,2종근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의), 가축사육 제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-5 24-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획 과 문의)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상 자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8. 25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금235,000,000원 임대차계약일자 : (1)2022.1.22. (2)2022.2.18. 임차권자 : 최홍태

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12980 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제8층 제801호

건물명: 명남더블레스

용도: 오피스텔

감정가: 229,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 4.27㎡ (약 1.29평)

토지지분: 4.27㎡ (약 1.29평)

건물면적: 18.24㎡ (약 5.52평)

건물지분: 18.24㎡ (약 5.52평)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제8층 제801호

사용승인일: 2021년 01월 26일

총호수: 165호

건물총면적: 5765.63㎡

대지면적: 786.5㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동1가에 소재하며, 지하철 1호선 "영등포역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설이 밀집한 주상복합지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 인근에는 타임스퀘어, 롯데백화점, 신세계백화점 등 대형 쇼핑몰과 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이합니다.

인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 "영등포역" 및 1, 5호선 "신길역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북측으로 약 6미터 도로에 접해 있습니다.

토지는 제1종, 2종 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

* 도시지역

* 일반상업지역

* 지구단위계획구역 (영등포지역부도심권)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

* 철도보호지구

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 특정 대상, 지정 기간 2025.10.20~2026.12.31 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 2월 1일자 서울특별시의 압류(갑6)입니다.

3.2. 주요 권리사항

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-10-30, 권리금액 235,000,000원, 갑8)

* 주택임차권: 최홍태 (2024-02-27 접수, 권리금액 235,000,000원, 말소, 을1)

* 기타 압류 및 신탁 등기 말소 등 다수 권리사항이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (최홍태)

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 17일

* 확정일자: 2022년 01월 24일

* 배당신고일자: 2024년 02월 27일

* 대항력: 없음

본건은 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 주의사항이 있습니다.

따라서, 매수인은 임차인에게 지급해야 할 보증금(인수 보증금)은 없는 것으로 분석됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 235,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건이 소재한 영등포동1가 일대는 지하철 1호선 영등포역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합된 지역입니다.

명남더블레스 인근에는 다수의 오피스텔, 비즈니스 호텔, 근린생활시설, 쇼핑몰 (타임스퀘어 등)이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

업무시설로서의 가치와 더불어, 주변 숙박시설 및 근린생활시설과의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

보도된 바에 따르면 영등포 지역 전반에서 성매매 집결지 관련 이슈가 존재하는 것으로 나타났습니다.

본건의 정확한 소재지(영등포동1가 121-3) 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설이 명확히 확인되지는 않았으나, 광범위한 지역 내 잠재적 이슈가 존재할 가능성은 배제할 수 없습니다.

정확한 파악을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 영등포역 인근에 위치하여 롯데백화점, 신세계백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰과 병원, 은행, 관공서 등 각종 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통 및 문화시설

지하철 1호선 영등포역 및 1, 5호선 신길역을 통한 서울 시내 접근성이 우수합니다.

주변에 CGV, 롯데시네마 등 문화시설과 공원 등도 다수 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 조건

주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건은 매각 조건의 핵심입니다.

매수인은 임차보증금 반환 의무를 인수하지 않지만, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 문제가 발생할 수 있습니다. HUG가 배당받지 못한 잔액이 발생하면 어떻게 되는지, 임차권등기 말소 조건 이행 여부 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건은 지정 기간 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 묶여 있습니다.

매수 후 소유권 이전 및 특정 용도 변경 시 허가 요건을 충족해야 할 수 있으므로, 투자 목적에 따른 사전 확인이 필요합니다.

6.3. 지역 내 잠재적 이슈

보도된 바에 따르면 영등포 지역 전반에서 성매매 집결지 관련 이슈가 존재하는 것으로 나타났습니다.

본건의 직접적인 인접 지역은 아니더라도, 주변 지역의 사회적 환경을 고려할 필요가 있습니다.

6.4. 건물 노후도 및 관리 상태

2021년 사용승인된 비교적 신축 건물이나, 집합건물의 특성상 공동 부분의 관리 상태 및 향후 유지보수 비용 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포의 핵심 상업지구에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

최근 실거래가도 감정가와 유사한 수준으로 형성되어 있으며, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 토지거래허가구역 지정, 그리고 주변 지역의 잠재적 이슈 등을 면밀히 검토하고, 향후 관리비 및 수리비 등을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 영등포역 초역세권, 서울 핵심 업무지구 접근성 우수.

* 신축 오피스텔: 2021년 준공으로 비교적 최신식 건물.

* 보증금 인수 부담 없음: 권리분석상 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없음.

* 풍부한 생활 인프라: 백화점, 쇼핑몰, 영화관 등 편의시설 밀집.

* 안정적인 임대 수요: 영등포 지역의 지속적인 상업 및 업무 활동으로 인한 임대 수요 기대.

* 지역 내 잠재적 이슈 고려: 주변 지역의 사회적 환경에 대한 인지 필요.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다.

최근 매매 기록에 따르면, 2026년 2월 4일 동일 건물(명남더블레스)에서 23,500만원 (235,000,000원)에 거래된 사례가 있습니다.

본 건은 전용면적 18.24㎡ (약 5.52평)의 오피스텔로, 제시된 토지 지분은 4.27㎡ (약 1.29평)입니다.

최근 실거래가 수준과 감정가를 고려할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

일반적으로 입찰가 산정 시, 감정가의 80~90% 수준을 고려하나, 본 건의 경우 최근 실거래가 또한 감정가와 유사한 수준이므로, 법원 진행 상황 및 경쟁률 등을 고려하여 210,000,000원 ~ 225,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.