나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12976 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제8층 제802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안감정 · 평가일 2025.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "지하철2호선 까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상12층 건 내 제8층 제802호로서, 외벽 : 외장석재 마감 창호 : 시스템 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 한금용의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제8층 제802호

1.2. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 평지붕 지상 12층 건물 중 제8층 제802호이며, 용도는 오피스텔입니다.

1.3. 면적

* 토지면적: 8.02㎡ (약 2.43평)

* 건물면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

1.4. 감정가

368,000,000원

1.5. 경매정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12976 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 지하철 2호선 까치산역 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통망

제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 이용이 가능합니다.

2.3. 지역 특성 및 토지이용계획

* 지역: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역

* 주요 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 용도: 아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)이며, 그 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-26

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (한금용 승계)

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-04-18

* 배당신고일자: 2023-07-28

* 대항력: 없음 (등기부 상 주택임차권(을1)은 말소로 표시되어 있습니다.)

3.3. 인수되는 권리 및 부담

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다. 다만, 물건명세서 상 특이사항으로 "임차인 한금용의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 보증금 350,000,000원을 인수하지 않으며, 해당 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각의 조건임을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 소재한 화곡동 936-6번지 일대는 오피스텔 및 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 까치산역 주변으로 상업 시설이 발달해 있으며, 롯데슈퍼프레시, 종합식자재마트 등이 인근에 위치합니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

* 2025년 5월 27일: 350,000,000원 (26.63㎡, 2층)

* 2023년 12월 25일: 365,000,000원 (26.67㎡, 3층)

최근 실거래가는 350,000,000원에서 365,000,000원 사이에 형성되어 있으며, 건물 준공연도(2021년)를 고려할 때 비교적 신축 오피스텔임을 감안할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 2호선 까치산역을 중심으로 마트, 병원(강서나누리병원 등), 은행, 다양한 상점 및 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 환경

주거 환경은 오피스텔 및 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 교통이 편리한 편입니다. 서울식물원, 하늘공원 등 녹지 공간 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인 보증금 350,000,000원에 대한 인수 조건이 매각의 중요한 조건으로 제시되어 있습니다. 매수인은 이 조건이 이행되는지, 즉 HUG가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는지에 대해 면밀히 확인해야 합니다. 이 조건이 충족되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금 또는 그 일부를 부담해야 할 위험이 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한사항

본건 소재지는 공항 인근 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 또한, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 특정 대상자(외국인 등) 및 용도에 따른 거래 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축 오피스텔로, 더블 역세권(2호선, 5호선 까치산역)에 인접하여 교통이 편리합니다. 주변 편의시설 이용도 용이하며, 최근 실거래가 또한 양호한 수준입니다. 다만, 매각 조건에 명시된 주택도시보증공사의 임차보증금 350,000,000원에 대한 인수 조건(채권 포기 및 말소 조건)이 가장 중요한 고려사항입니다. 이 조건이 명확히 이행된다면 매수인의 실질적인 부담은 줄어들 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 더블 역세권 입지: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수합니다.

* 주변 개발 호재: 화곡동 일대에서 추진 중인 대규모 도심 공공주택 복합사업 등은 향후 지역 가치 상승 잠재력을 가집니다.

* 조건부 매각으로 인한 부담 감소: 3.5억원의 임차보증금 부담이 매수인에게 직접적으로 전가되지 않는 조건으로 매각되어, 순수 부동산 가치에 대한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 368,000,000원, 최근 실거래가 350,000,000원 ~ 365,000,000원 범위를 고려할 때, 임차보증금 350,000,000원을 인수하지 않는다는 점을 감안하면, 본건의 적정 입찰가는 350,000,000원에서 360,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 보고서에서는 최저 입찰가의 상향 및 시장 상황을 고려하여, 355,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.