나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12950 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제4층 제408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건물 내 제4층 제408호로서, (사용승인일: 2021.12.28) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: -, 창호: 샤시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)·근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 30미터 정도의 포장도로에 접하고, 남서측과 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 987-7: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선(2019-04-03). 화곡동 987-8, 987-9: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12950 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 987-7 원타워5차오피스텔 제4층 제408호

* 용도: 오피스텔

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 건물명: 원타워 5차 오피스텔

* 사용승인일: 2021년 12월 28일

* 해당 층수: 18층 중 4층

* 전용면적: 17.04㎡ (약 5.15평)

* 토지 지분 면적: 3.1353㎡ (약 0.95평)

* 감정가: 171,000,000원

2. 입지조건

3.

4.

* 주변 환경: 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 및 도로 접근성: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다. 남동측으로 폭 30미터, 남서측 및 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획시설 및 법적 제한이 존재합니다. (자세한 내용은 관련 부서 확인 필요)

3. 권리분석

4.

5.

* 경매 개시 정보:

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12950 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사(HUG)

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 27일

* 확정일자: 2022년 4월 29일

* 배당신고일자: 2024년 6월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 특이사항: 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 임차보증금 반환 채무가 인수되지 않습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (등기구분: 갑6, 접수일자: 2025년 10월 29일)

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1(주택임차권), 갑7(압류) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

5.

6.

* 지역 특성: 강서구청 인근에 위치한 오피스텔 밀집 지역입니다. 오피스텔, 주거용 건물, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

* 상업 시설 현황: 소형 오피스텔이라는 점을 고려할 때, 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 상업 활동이 예상됩니다. 인근 근린생활시설의 집객력을 활용할 수 있습니다.

5. 생활정보

6.

7.

* 교통 및 대중교통 이용 편의성: 대중교통 이용이 편리한 지역으로, 버스 정류장이 가까이 있습니다.

* 주변 편의시설: 강서구청이 인접해 있어 행정 및 관련 서비스 이용이 용이합니다. 오피스텔, 주택, 상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

7.

8.

* HUG 인수조건 관련: 본 매각은 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 권리 포기를 전제로 하므로, 해당 조건 불이행 시 매각 절차에 변동이 발생할 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로 큰 리스크는 아닐 것으로 판단됩니다.

* 토지 이용 제한 사항: 공항 관련 보호지구, 최고 높이 제한, 토지거래허가구역 등 다수의 법적 제한이 있어 향후 건축이나 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 17.04㎡ (약 5.15평)은 매우 작은 면적으로, 활용도가 제한될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

8.

9.

본 물건은 2021년 준공된 신축급 소형 오피스텔로, 서울 강서구청 인근의 편리한 입지를 갖추고 있습니다. 임차인 관련 권리관계가 명확하게 정리되어 있어 매수인의 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 면적이 매우 협소하다는 점과 복잡한 토지 이용 제한 사항은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. HUG 인수조건에 따른 매각 절차의 특수성을 이해하고 접근하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

9.

10.

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 노후도가 적습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 소형 면적의 실용성: 1인 가구 임대 수요 또는 소규모 사업장으로 활용 가능성이 있습니다.

* 강서구청 인근 입지: 공공기관 종사자 등의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10.

11.

* 시세 분석 (매매 사례 비교):

* 최근 매매 사례:

* 2025년 2월 17일: 13층, 17.04㎡, 142,000,000원 (평당 약 833만원)

* 2026년 2월 20일: 8층, 17.04㎡, 150,000,000원 (평당 약 880만원)

* 2025년 12월 30일: 17층, 17.04㎡, 183,000,000원 (평당 약 1,074만원)

* 대상 물건은 4층으로, 비교적 낮은 층수에 해당합니다. 최근 거래가 중 13층 거래가 142,000,000원으로, 저층부 가격을 고려할 때 가장 유사한 참고 자료로 볼 수 있습니다. 감정가는 171,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금이 없어 순수 부동산 가치 대비 입찰가 산정이 가능합니다. 저층임을 감안하되, 신축 건물임을 고려하여 시세 및 감정가를 종합적으로 판단합니다. 낙찰 가능성과 수익성을 고려하여, 예상 입찰가를 약 165,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.