나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12841 [1] 서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울디지털콘텐츠고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선 '신방화역' 등 이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제9층 제904호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 인테리어 마감 등, 바닥: 강마루 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

현황 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 소화설비, 시스템에어컨설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, '업무시설(오피스텔) 및 공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반 드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기 지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대 상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. ), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04 -03)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경12841 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 방화동 274-2 마곡제이엠팰리스 제9층 제904호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 감정가

333,000,000원

1.5. 토지 면적

11. 49㎡ (약 3.48평)

1.6. 토지 지분

11. 49㎡ (약 3.48평)

1.7. 토지 제시외면적

0. 00㎡

1.8. 건물 면적

24. 64㎡ (약 7.45평)

1.9. 건물 지분

24. 645㎡ (약 7.46평)

1.10. 건물 제시외면적

0. 00㎡

1.11. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.12. 경매 구분

부동산강제경매

1.13. 채권자

주OOOOOOO

1.14. 건축물 정보

* 건물명: 마곡제이엠팰리스

* 주용도: 업무시설(오피스텔), 공동주택

* 층수: 지하 1층, 지상 13층

* 사용승인일: 2021-08-19

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '서울디지털콘텐츠고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 9호선 '신방화역' 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12841) (접수일자: 2025-10-24)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-25

* 확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2023-10-19

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 장진환 (접수일자: 2021-08-30)

* 주택임차권: 김지은, 300,000,000원 (접수일자: 2023-10-19, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (접수일자: 2025-10-24, 말소기준권리)

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특별 매각 조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함. 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

입력된 최근 매매 정보는 2026년 5월 기준이며, 비교 대상은 다음과 같습니다.

* '리츠펠리스' (2015년 준공, 방화동 583-13, 전용 29.82㎡): 210,000,000원

* '명덕빌라' (2002년 준공, 방화동 266-11, 전용 61.38㎡): 262,000,000원

* '덕수신빌라' (1994년 준공, 방화동 550-6, 전용 45.09㎡): 73,000,000원

4.2. 비교 대상 분석

본건 '마곡제이엠팰리스'는 2021년 준공된 도시형생활주택으로 전용면적 24.64㎡입니다. 비교 대상 중 가장 유사한 '리츠펠리스' (2015년 준공, 전용 29.82㎡)의 매매가 210,000,000원을 기준으로 본건의 시세를 추정하면, ㎡당 약 7,042,253원 (210,000,000원 / 29.82㎡)입니다. 이를 본건 면적(24.64㎡)에 적용하면 약 173,370,000원 수준이 됩니다.

4.3. 시세 종합

주변 시세 대비 본건의 감정가 333,000,000원은 상당히 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 비교적 신축인 '리츠펠리스'의 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가는 최소 1.5배 이상 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제9층 제904호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 인테리어, 바닥은 강마루, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 2021년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 기계식 주차 설비, 승강기, 소화 설비, 시스템 에어컨 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 교육 시설: 서울디지털콘텐츠고등학교 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 9호선 신방화역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 생활 편의: 주변에 다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가 333,000,000원은 최근 실거래가 기준으로 추정되는 시세(약 173,000,000원) 대비 현저히 높아, 낙찰가율이 낮을 가능성이 높습니다.

6.2. 공동담보 및 HUG 인수조건

* 본건은 공동담보로 진행되고 있으며, 이에 대한 추가적인 권리 분석이 필요합니다.

* 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '채권자의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기' 조건은 추후 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 완전히 배제하기 어려우므로 법률 전문가와 상담을 권장합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

이러한 용도 제한 및 규제는 향후 재건축, 증축 등 건물 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오 시설(쓰레기 소각장, 장례식장, 교정 시설 등)이 물건지 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 이는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 방화동의 신축 도시형생활주택으로, 마곡지구 개발과 연계된 배후 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 지하철 9호선 신방화역 이용이 편리하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 임차인의 대항력이 없어 비교적 명확하나, 높은 감정가와 공동담보, HUG 조건 등은 신중한 접근을 요구합니다. 혐오 시설이 인근에 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구 배후 수요: 마곡지구의 지속적인 발전으로 인한 주거 수요 증가 기대.

* 신축 건물: 낮은 노후도로 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 주거 환경 제공.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 신방화역 접근성을 통한 교통 편리성.

* 가격 메리트 확보 가능성: 감정가가 시세보다 높아, 유찰 시 시세 차익을 통한 수익 창출 기대.

9. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 333,000,000원

* 추정 시세 (2026년 5월 기준 '리츠펠리스' 29.82㎡ 210,000,000원 기준): 약 173,370,000원

* 인수 보증금: 0원

본건은 감정가가 주변 시세 대비 현저히 높아, 최소 1회 이상 유찰될 가능성이 높습니다. 낙찰 가능성을 높이고 안정적인 수익률을 확보하기 위해서는 시세 수준을 상회하지 않는 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 추천 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

주의사항: 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등 권리 관계에 대한 추가적인 법률적 검토 후 입찰가를 최종 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.